수도권 상가분양시장이 양극화되고 있다.

수요자 눈높이에 맞는 상가는 이미 알려진 유명 상권인 반면 수요자들의 발길이 뜸한 주변 상가들은 임차인조차 찾기 어려운 실정이기 때문이다.

그러나 현재까지도 상가투자자들은 유동인구가 많은 지역인가 아닌가만을 고려하고 있는 실정이다.

임차인도 지하철이나 버스터미널 등 유동인구가 많은 지역에서도 수요자들의 눈높이를 맞추지 못한 상가들이 있어 섣불리 입점했다간 고정적인 수익조차 내지 못할 수 있다.

전문가들은 “상가투자자들은 새건물에 깔끔한 상가 등 외형에만 치중해 현지조사를 구체적으로 하지 못하는 경우가 많다”며 “주변 입지조건과 함께 유동인구들의 움직임을 따라 이용이 편리한지를 직접 실험해보고 적합하지 않다면 피하는게 상책”이라고 말한다.

◇ 현장확인은 기본 = 백화점, 아울렛 등 대형상가들은 모든 수요자들이 각 층에 발을 내딛는 순간 전 매장을 둘러볼 수 있도록 동선에 맞춰 상품을 배치한다.

수요자들의 소비행태는 편리함을 본능적으로 추구하고 있다는 사실 때문이다.

이로인해 수요자들의 이동거리와 가장 가깝고 수요자들의 눈높이에 맞는 제품들이 진열된 매장이 수익률이 높다.

물론 업종별 상품에 따라 움직임이 똑같진 않지만 소비자를 불안하게 하는 폐쇄적인 구조에서의 고수익은 어려울 수밖에 없다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “공사이전에 설계도면으로 파악하기 어려운 상황이 아니라면 현장에서 직접 돌아다니면서 이동이 편리한지를 확인해야 한다”고 말했다.

◇ 교통과 상권에 인접해야 유리 = 대중교통의 시작점과 인접해 있어야 상권이 활성화될 수 있다.

수요자들의 이동경로는 생각보다 길지 않기 때문이다.

쇼핑을 하고 식사를 한 이후 차를 마시기위해 이동하는 거리는 백화점의 경우 몇층 사이에서 이루어지며 상가가 즐비한 거리에서도 비슷한 현상이 일어난다.

이로인해 상권 중심부와 멀어질 경우 유동인구의 수는 급격히 하락하며 구매력도 떨어지게 된다.

실제 대중교통과 가까운 위치에 있는 수원역의 경우 젊은 수요층이 오가는 중심거리에서 조금만 벗어나도 수요자들이 찾지 않아 상가 공실률이 높아지는 실정이다.

수원역 인근의 A부동산 관계자는 “최근 수원역에 들어선 주상복합건물에 대한 매각 소문이 있다”며 “유동인구가 하루 수만명에 달하고 있지만 집장촌을 지나야하는데다 학생중심으로 움직이는 수원역 상권과 반대되고 있어 모든 상황을 고려할 수 있어야 한다”고 설명했다.

그는 이어 “이전 버스터미널에 위치한 상가의 경우 유동인구가 뚜렷하게 줄었기 때문에 상권이 없어지는 추세로 해석된다”고 말했다.

◇ 활용성 높은 점포 선택 = 수요자들이 많이 이동하는 거리에 위치한 상가도 주의해야 한다.

상가 활용도 때문이다.

전용면적이 33㎡미만의 상가라면 입점하더라도 실제 수익률은 떨어질 수 있다.

또 수요자들이 이동하는 통로를 따라 전면보다 안쪽으로 길쭉하게 조성된 상가라면 가치는 더욱 떨어진다.

용인시 죽전의 S상가 관계자는 “1층이라는 가치만을 높게 살 수 있는 임차인이 극소수에 불과하다”며 “작은 점포일 수록 입점 업종이 무엇이 되더라도 한계에 부딪힐 수밖에 없는 단점도 있어 주의해야 한다”고 설명했다.

반면 상권내 공급량이 많아 임차인을 찾는데 어려움을 겪을 수도 있다.

특히 상권이 어느정도 형성된 지역의 신축상가라면 더욱 경계를 해야 한다.

소비층에 필요한 업종은 이미 상가주변으로 입점을 마쳤을 가능성이 높기 때문이다.

◇ 입지조건, 미래가치 전망 = “처음부터 이렇게 될줄 누가 알았습니까.”

인천시 송내 B상가 관계자는 “상가 주변으로 외곽순환도로가 생기면서 기존 상권과 단절됐다”며 “이제는 주택상가로 변해 유동인구가 확연히 줄어 권리금마저 건지지 못할 상황이 됐다”고 하소연했다.

역세권 주변 상가라 할지라도 지역에 따라 입장을 달리하는 곳도 있다.

특히 고속도로나 국도로 빠져나가는 길목에 위치한 상가들은 기존 상권과의 단절로 장기간 공실되는 위험요소가 있다.

역세권이지만 역주변의 상권력에 비해 수요자가 모이지 않는 주택상가도 공실을 양산하기도 한다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “좋은 입점자리를 찾기 위해선 발로뛰는 것과 함께 역발상이 중요하다”며 “세상에서 단 한 곳만 판매하는 물건이 아니라면 수요자들이 찾아오겠지라는 생각보다는 수요자를 찾는 걸어다니는 상점이 맞는 시기”라고 말했다.

그는 이어 “나의 친구, 나의 이웃, 나의 가족들의 충분한 입지조언이 상가선택의 중요한 조건으로 작용할 수 있다”고 덧붙였다.