수도권 유망 택지개발지구로 손꼽히는 고양 덕이·식사, 파주 운정, 인천 송도·청라지구 등에서 아파트 공급일정이 가까워지면서 ‘채권입찰제’에 대한 관심이 커지고 있다.

채권매입액에 따라 분양물량 당첨자가 부담하는 실질분양가격이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

최근 공급된 분양물량 중에는 같은 택지개발지구에서도 청약자들의 채권입찰액이 수천만원 이상 차이가 발생, 실질분양가격이 4천만원 이상 차이를 보이기도 했다.

전문가들은 “예비청약자들은 수도권 택지개발지구에 청약을 준비하면서 채권입찰제에 대한 대응전략을 다시 한 번 세워야할 때”라며 “단지, 가구별 인기에 따른 채권매입액 차별전략이 필요하다”고 말한다.

◇ 채권입찰제란 = 채권입찰제는 신규 아파트 분양에 따른 시세차익을 환수하기 위한 제도다.

민간이 건설하는 전용면적 85㎡를 초과하는 아파트에 적용, 청약자는 제2종 국민주택채권 매입 예정금액을 미리 적어내야 한다.

청약가점제에서는 채권매입 예정금액을 높게 써낸 청약자들에게 우선권이 주어진다.

실수요자가 기재한 채권매입 예정금액이 똑같은 경우 물량의 50%는 청약가점제에 의해 점수가 높은 수요자에게 공급되고 나머지 50%는 추첨에 의해 당첨자를 결정하게 된다.

채권입찰제는 신규 공공택지 내 분양가 평균 금액이 주변시세의 80% 수준에서 결정돼야 적용된다.

80%를 초과할 경우에는 채권입찰제가 적용되지 않는다.

당초 ‘주택공급에 관한 규칙’은 주변시세의 90%였지만 정부가 올 9월 규칙을 개정하면서 채권매입상환액을 주변 시세의 80%로 조정했다.

◇ 분양가상한제와 병행 = 채권입찰제는 분양가상한제와 함께 적용된다.

분양가상한제로 분양가가 낮아지면 그만큼 시세차익이 커지기 때문에 청약과열을 막기위해 채권입찰제를 병행하는 것이다.

건설사들은 분양가격이 높을 수록 수익이 증가하기 때문에 분양가격을 최대한 높이기 위한 전략을 계획한다.

이때 신규아파트와 인접한 기존 아파트 가격도 덩달아 오르게 된다.

정부는 이를 규제하기 위해 한국토지공사와 대한주택공사, 공공기관에서 조성한 공공택지에서 건설한 아파트 가격을 일정 수준이상 받지 못하도록 제한, 분양가상한제를 마련했다.

하지만 분양가상한제가 적용될 경우 신규아파트 분양가격이 인접한 주변 아파트 매매가격보다 훨씬 낮아질 수 있는 가능성이 높아졌다.

매매가격이 낮을 경우 분양을 받은 수요자의 경우 막대한 시세차익을 얻게 된다.

정부는 이러한 불로소득을 환수하기 위한 규제대책으로 채권입찰제를 도입했다.

◇ 실질 분양가격 계산 = 채권입찰제가 적용되는 채권상한액의 계산방법은 간단하다.

신규 분양되는 아파트가 분양가상한제 적용으로 3.3㎡당 800만원이고 주변시세가 3.3㎡당 1천500만원이라면 청약자가 납부하는 중대형 아파트의 최고 분양가격은 3.3㎡ 1천200만원이다.

청약자는 당첨을 위해 분양가를 제외한 채권입찰액을 최고 300만원을 써내면 된다.

청약을 통해 당첨될 경우 주변 시세를 감안해도 3.3㎡당 400만원의 웃돈을 확보할 수 있다.

당첨자가 입주 때 내야할 취득세와 등록세, 담보대출에 따른 이자를 포함하더라도 충분한 실익이 생기게 된다.

◇ 매입액 차등화 전략 = 하지만 채권입찰제에 따른 전략이 뒤따라야 한다.

채권입찰액은 청약자가 직접 써내는 것으로 단지별 인기도에 따라 금액이 큰 차이가 생기기 때문이다.

청약자가 채권매입상황을 정확히 분석해 전략을 세우면 수천만원을 절약할 수 있다.

실제 최근 고양시 일산2지구 C1 블록 주공휴먼시아의 경우 당첨자들이 써낸 채권매입액이 큰 차이를 기록했다.

410가구 분양 물량 가운데 150.96㎡형과 151.42㎡형은 1순위에서 마감됐고 150.97㎡형과 151.46㎡형은 2순위에서, 나머지 3개 주택형(167.95㎡형, 168.49㎡형, 168.59㎡형)은 3순위에서 각각 마감됐다.

이중 3순위 마감된 3개 주택형(168㎡형)의 경우 당첨자 가운데 채권매입액을 1천만원도 채 쓰지 않은 경우도 있지만 대다수 청약자들은 당첨 상한선인 1억3천여만원을 적었다.

1순위 당첨자가 제시한 1억3천여만원과 3순위 당첨자인 1천만원이 똑같이 당첨된 셈이다.

이 경우 이들의 실질분양가격은 4천여만원을 넘나든다.

부동산써브 함영진 실장은 “채권입찰제가 적용될 경우 단지 인기도에 따른 채권매입액 차등화 전략이 필요하다”며 “파주 운정신도시의 경우 3.3㎡당 1천19만원~1천37만원으로 인근 시세보다 200만원 정도가 낮아 채권입찰제가 적용되지 않기 때문에 이에대한 내집마련 전략도 마련해야 한다”고 말했다.