참여정부는 부동산 시장 안정화를 위해 지난 5년동안 부동산 정책을 대부분 ‘규제’로 일관했다.

2005년부터는 하룻밤 새 집값이 1억원이 올랐고 널뛰는 분양가격 때문에 기획부동산도 토지가격상승을 부추기는 등 다양한 문제점이 속출했기 때문이다.

상가시장은 이같은 상황에서 일반 부동산 시장과는 달리 규칙적인 월 소득 이점과 정부의 규제로부터 자유롭다는 장점이 부각됐다.

하지만 상가시장도 실물경기에 민감히 반응, 내수부진과 공급과잉 그리고 고분양가 등에 따른 수익률 저하 등으로 지역별, 유형별 양극화를 피하지 못했다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “지난 5년동안 상가시장은 고분양가에 따른 양극화가 심화됐다”며 “특히 분양주체와 수분양자간의 마찰이 끊이질 않았고 공급과잉에 따른 미분양 적체로 도미노 추락이 두드러졌다”고 평가했다.

참여정부 5년동안의 상가시장 주요현안과 새 정부 취임 이후의 상가시장을 전망한다.

◇ 2003년 굿모닝시티 사기분양 = 2003년 6월 상가 분양시장은 굿모닝시티의 사기분양으로 얼룩졌다.

상가후분양제 시행에 따른 투자 안전성의 위협이다.

피해자만 3천여명을 상회했고 피해금액도 3천700억여원에 달했다.

피해계약자들은 회사를 되살렸고 2005년 5월 쇼핑몰 공사를 재개, 올 4월 완공을 앞두고 있다.

하지만 상가분양시장에 대한 불신의 잔재는 시장 주변을 맴돌고 있다.

각종 허위광고와 전매 구두 약속, 수익보장 불이행, 입점지연 등으로 분양주체와 수분양자간의 상호불신은 꼬리에 꼬리를 물듯 반복되고 있다.

◇ 2004년 단지내상가 묻지마 투자 속출 = 분양사업자에 대한 불신에도 불구하고 고정 배후수요 확보가 가능한 단지내상가를 중심으로 초보 투자자들의 묻지마 투자가 성행했다.

주공 단지내상가의 경우 가격이 3.3㎡당 5천여만원을 넘나들기 시작했다.

특히 입찰경쟁이 과열되면서 낙찰가격은 수익률 보전이 어려운 수준을 뛰어넘기도 했다.

실제 2004년 3월 공급된 인천 삼산 택지지구의 경우 20㎡ 정도의 1층 점포 낙찰가격이 5억5천만원에 달했다.

3.3㎡에 8천만원에 달하는 금액이다.

이후 단지내 상가의 경우 세대수별, 아파트 공급 방식별(분양, 임대) 차이가 무시됐다.

이른바 ‘묻지마 투자’의 성행이다.

수도권 택지지구에서는 내정가 대비 200%~400%대의 낙찰률을 보인 상가들도 쏟아졌다.

◇ 2005년 상가후분양제 시행 = 정부는 2005년 4월 23일 상가에 대한 분양절차 강화와 함께 후분양제를 시행했다.

연면적 3천㎡ 이상의 상가는 골조공사 3분의 2이상을 마치고 분양을 할 수 있도록 제안했다.

선분양을 할 수 있는 조건을 갖추기위해서는 분양보증과 신탁계약 체결을 진행해야만 가능했다.

하지만 해당면적만 분양하고 나머지는 임대로 돌리는 편법도 등장했다. 이로인해 법의 실효성은 현재까지도 논란이 되고 있다.

시행사(분양업체)들은 자금 유통을 위해 편법적인 선분양을 진행하고 있기 때문이다.

◇ 2006년 기반시설부담금 시행 = 기반시설부담금제도는 2006년 7월 12일 도입, 건축 연면적 200㎡를 초과한 신축, 증축 건축물에 기반시설 건립에 따른 금액을 일정부분 책임지게 만들었다.

올해 예정된 기반시설부담구역제의 전신이다.

시행사의 경우 추가비용 부담을 피할 수 없었기 때문에 2006년 7월 이전 건축허가를 승인받기위해 분주했다.

건설교통부에 따르면 상업용 건물 허가면적의 경우 2006년 1월~7월까지 누계실적이 2005년과 비교해 40% 수준을 넘은 것으로 나타났다.

◇ 2007년 부동산개발업법 시행 = 지난해 11월 18일. 부동산개발업법이 전격 도입됐다.

상가시장에 대한 무자격 개발업자의 난립을 막고 허위정보를 최소화해 소비자의 피해를 줄이기 위한 대안이다.

건축물 연면적이 2천㎡(연간 5천㎡) 이상, 토지면적 3천㎡(연간 1만㎡) 이상의 부동산 개발을 할 경우 부동산개발업 등록을 해야 한다.

특히 상가 공급가격이 수도권 곳곳에서 상승을 보이며 3.3㎡당 일반분양가격이 1억원에 육박, 기염을 토했다.

동탄신도시의 경우 3.3㎡당 4천500만원~5천만원을 기준으로 상가가 거래되고 있으며 판교에서는 단지내상가를 중심으로 3.3㎡당 9천만원에 달하는 물건도 등장했다.

◇ 2008년 상가시장, 새 정부 기대 = 상가시장은 DTI(총부채 상환비율) 등의 큰 규제가 적용되지 않아 수익률이 좋은 지역을 중심으로 거래가 활발한 실정이다.

하지만 최근들어 미분양 상가의 수치가 증가한 것으로 확인됐다.

경기불황이 장기화되면서 ‘준공후 미분양’ 상가가 늘고 있기 때문이다.

상가정보연구소 통계에 따르면 2006년 210여개동이던 수도권 미분양 물량은 최근 240여개 동으로 14%가 증가했다.

박대원 수석연구원은 “전국적으로는 20% 가량이 1년 이상 장기 미분양되면서 상가시장 전반에 걸친 불황의 기운이 감돌고 있다”며 “새 정부 정책에 맞춘 도심 재건축, 재개발 예상지역이나 뉴타운 주변지역 등을 선택하면서도 입점 예정이 임박한 물건에 대해서는 시행사에 대한 재무상태와 분양대금 관리방식 등을 따져야한다”고 말했다.

그는 이어 “새 정부의 부동산 정책은 이같은 상가시장의 변화를 고려한 활성화대책이 될 수 있기를 기대한다”고 덧붙였다.