지역조합방식은 건설원가에 공급되기 때문에 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요없다는 점에서 큰 메리트가 있습니다.

하지만 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의 부도, 거주요건 강화로 인한 분양률 저하 등의 문제점이 함께 할 수 있는 개발방식입니다.

필자는 일반 재개발방식과는 여러가지 면에서 차이가 큰 지역조합방식을 접근할 때 꼭 숙지해야 하는 유의사항 몇 가지를 소개할까 합니다.

◆ 토지 매입정도를 확인하라.

도정법을 기틀로 하는 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 꼭 확인하여야 합니다.

◆ 조합원수를 확인하라.

조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 됐는지, 모집기간이 얼마나 걸릴지를 예측해 사업지연 리스크에 대비해야 합니다.

◆ 전매 가능 여부를 확인하라.

분양권 중에서 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서는 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되므로 전매 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

◆ 착공 전에 내는 돈을 확인하라.

재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입하고 공동건축하게 되므로 지역조합개발방식은 아파트 착공 전에 비교적 많은 돈이 들어갑니다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 합니다. 조합운영을 위한 업무추진비 또한 별도로 지급해야 합니다.

◆ 시공업체의 공신력을 확인하라.

대한주택보증의 시공보증 도입으로 예전보다 위험부담이 줄어들긴 했지만 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다는 것은 변함이 없습니다.

◆추가부담금 승계 여부를 확인하라.

투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인해 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있습니다.

미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 그 금액을 미리 파악해야 한다는 얘기입니다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면 누가 낼지 협의해야 합니다.

◆ 토지이용계획 여부를 확인하라.

사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율은 몇 퍼센트인지 미리 구청에 문의해 인지하고 있어야 합니다. 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다는 점을 염두해 두시기 바랍니다.

<민권식 한강변 재개발 조합 총무이사>

<자료제공 : 제테크 포탈 No1. 모네타(http://www.moneta.co.kr)>