정부는 지난달 21일 수도권 신도시 2곳 추가, 재건축 규제 합리화, 분양가 상한제 개선, 부동산 세제 합리화 등을 내용으로 하는 부동산대책을 발표했다. 그 중 주택수요확대 및 신규주택거래 활성화를 위해 수도권전매제한기간을 완화하여 권역별로 그 기간을 차등화하는 방안을 발표했다.

주택의 전매제한은 주택에 대한 투기를 억제하고 무주택자에 대한 주택공급을 원활히 하기 위해 도입된 제도인데, 이번 전매제한기간 완화조치가 제도의 도입취지에 부합하는 지는 일부 의문이 있다.

전매제한기간을 완화한다 하더라도 엄연히 전매제한이라는 제도 자체는 존속하게 되는데, 이러한 전매제한에 위반해 분양권을 전매한 경우의 효력은 어떠할까?

분양권 전매행위는 주택법 및 주택법 시행령에 의해 금지돼 있고 일반적으로 분양회사와 체결하는 분양계약서상에도 전매행위를 금지하는 조항이 기재돼 있는 것이 일반적이다.

그러나 주택법에서는 분양권을 전매한 경우 행위자를 처벌하는 조항만 있을 뿐이고 전매계약 자체의 효력에 대해서는 규정하지 않고 있기 때문에 분양권 전매계약의 효력여부가 논란이 된다.

대법원은 전매제한 규정에 의해 분양권을 매수한 자가 전매계약을 가지고 분양회사에 분양권자로서의 지위를 주장할 수 없을 뿐이지, 전매계약의 당사자 사이에서는 사법상 유효한 계약으로 보고 있다.

그 결과 분양권의 매도인과 매수인 사이에 있어서는 전매제한기간의 경과여부에 관계없이 전매계약에 따른 계약상의 의무를 이행해야 한다. 이 경우 매도인의 소유권이전등기의무의 이행은 전매제한기간이 경과한 후에나 가능할 것이다. 한편 분양회사와의 관계에서 분양권의 매수인은 전매제한기간이 경과하기 전에는 분양회사에 대하여 전매의 법률관계를 주장할 수 없으나, 전매제한기간이 경과한 후에는 분양회사가 분양계약서상의 의무위반 이유로 매도인을 상대로 계약을 해제하거나 환수조치를 취하지 않는 한 매수인은 분양회사에 대해 전배의 법률관계를 주장할 수 있게 된다.<법무법인 강산 우병운 변호사>