■ 11.3 대책 후 내집마련 전략은?

지난 3일 경제난국을 극복하기 위한 종합대책이 발표됐다.

이중 부동산대책은 재건축 소형평형 의무비율 탄력적용, 투기과열지구 해제, 수도권 전매제한기간 완화, 양도세 감면 확대 등을 주요내용으로 하고 있다. 여기에 수도권 전매제한완화를 기존 분양분에도 소급 적용할 예정이다.

한마디로 부동산거래 활성화를 위해 초점을 맞추고있는 것이다.

◆재건축 아파트 가격반등 = 5일 부동산 업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트는 지난 주말 5000만원 오른 데 이어 발표 이후 호가가 2000~3000만원 올랐고 송파구잠실 주공 5단지도 대책 발표 후 매물이 줄면서 5000만원이나 올랐다.

또 강남구 압구정동은 2~3억원씩 빠진 중대형 아파트의 급매물이 회수되고 개포동 주공단지도 급매물 회수와호가가 오를 조짐이다.

이는 사실상 재건축에 대한 모든 규제가 다 풀리거나 완화돼 걸림돌이 사라져 사업에 대한 기대이익이 높아진 것이다.

현재 강남권에서 관리처분 계획인가 이전으로 소형평형 의무비율이 적용되는 곳은 62개 단지에서 6만9940가구에 이른다.

◆강남권 진입은 더 힘들어 질듯 = 강남, 서초, 송파 3개구는 진입이 더 힘들어 질 것으로 보인다. 이번 대책에서 강남 3개구는 투기지역 및 투기과열지구에서 해제되지 못했기 때문이다.

LTV(주택담보대출비율)나 DTI(총부채상환비율)규제가 여전한 반면 이번 대책으로 강남권 재건축 대상 아파트를 중심으로 하는 가격상승이 예견되고더불어 인근 아파트값 상승을 유발할 수 있기 때문이다.

◆강남 3구 이외지역 거래활성화 기대 = 강남권을 제외한 수도권 전지역의 투기지역 및 투기과열지구가 해제되면 LTV와 DTI가 각각 시세의 60%까지 가능하게 돼 수도권 투기과열지구가 전면적으로 해제(강남 3구 제외)됨에 따라 민간에서 분양가 상한제가 적용되지 않는 분양단지는 인기가 높아질 것으로 기대된다.

사실상 계약과 함께 매매가 가능해 지기 때문이다. 실제 오는 11월 용산구 신계동에서 공급하는 용산신계 e-편한세상의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는 아파트다. 그리고 이번에 용산구는 투기과열지구에서 벗어나게 된다. 결국 11월 분양을 받게 된다면 계약 후 전매제한 기간 없이 바로 매매가 가능한 셈이다.

또 지방 미분양 주택의 구입 매력도 높아질 것으로 기대된다.

세제지원이 확대되기 때문으로 지방 미분양 주택의 경우 그간의 미분양대책을 비롯하여 11.3대책으로 2년 한시적이긴 하지만 미분양 주택을 구입해 1세대 2가구이상 돼도 양도소득세가 중과되지 않음은 물론 장기보유특별공제도 받을 수 있게 됐기 때문이다.

다만 지방 미분양 주택의 경우 입지나 가격에 따라 투자자를 유인할 수 있는 여건이 틀리기 때문에 입지, 가격메리트가 있는 미분양 주택을 중심으로 하는 선별적인 매수세가 있을 것으로 판단된다.

◆이런 분위기 속 내집마련 어떻게? = 먼저 강남3구를 제외한 버블세븐 지역에서 주택구입 하기다. 대상지역은 용인, 분당, 평촌, 양천구 목동 4곳이다. 이곳은 이미 가격이 많이 빠져 있는 상태다. 실제 용인은 올 한해 평균 6.76%가 떨어졌으며 분당은 -6.75%, 평촌은 -3.34%, 양천구 목동은 -3.04% 순이다.

가격이 다른지역에 비해 하락폭이 크고 대출규제도 풀린 만큼 내집마련하거나 중대형으로 갈아타기가 용이해졌다.

여기에 반등도 예상해 볼 수 있다. 재건축 아파트 값이 상승세로 반등해 그 여파는 인근 지역으로 번져갈 것이고 중대형아파트가 가장 먼저 영향을 받을 수 있기 때문이다.

둘째, 투기과열지구에서 해제되는 곳 가운데 분양가 상한제 적용을 받지 않는 주택을 분양받는 것이다. 대출완화는 물론 전매금지에서 혜택을 보기 때문이다. 연내 수도권 투기과열지구에서 벗어나면서 분양가 상한제까지 적용되지 않는 주택은 14곳에서 4천여 가구에 이른다.

셋째, 투기과열지구에서 풀리는 지역의 기존 분양권을 노려보는 것이다. 이번 대책에서 분양권 전매제한 기간 완화 조치를 기존 분양분에도 소급 적용했기 때문이다. 실제 지난 7월 미아뉴타운에서 공급된 미아뉴타운래미안2차 분양권의 경우 이번 투기과열지구 해제와 함께 구입이 가능하게 된 것이다.