정부는 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 모든 수도권 지역에 대해 주택투기지역과 주택투기과열지구를 해제하고 분양권 전매제한과 대출규제를 대폭 완화하는 ‘부동산 및 건설경기 활성화방안’이 7일부터 적용된다.

이에 따라 경기, 서울, 인천 등 주택투기지역으로 묶여있던 수도권 총 72곳 가운데 69곳이 규제에서 벗어나게 돼 2003년 이후 암울하기만 했던 분양권 시장의 부활을 모색하는 계기가 마련됐다.

수도권 투기과열지구 해제로 가장 큰 수혜를 입은 지역은 경기지역이다.

6일 부동산 업계에 따르면 도내에서 즉시 전매가 가능한 분양가 상한제 미적용 물량은 전체 물량(16만9956가구)의 70%(12만1097가구)를 차지하고 이와 더불어 내년 상반기까지 물량 중 분양가 상한제 적용대상이지만 민간택지로 전매제한이 1년(기존 3년)으로 대폭 완화된 물량(1만3957가구)도 모두 도내에 자리잡고 있다.

◆ 분양권 전매 허용해 도내 분양시장 살린다

도내에서 즉시 전매가능(분양가상한제미적용)한 물량 중 용인시가 1만9107가구로 가장 물량이 컸으며 이어서 고양시(1만8707가구), 수원시(1만3693가구), 남양주시(8748가구) 등의 순이다. 전매기간이 1년으로 완화된 물량은 김포 4729가구, 평택 3769가구, 용인 3254가구 등으로 나타났다.

특히 용인은 투기과열지구 해제 수혜지역 중 가장 많은 물량이 규제에서 풀렸다. 용인지역 물량은 서울과의 접근성과 좋은 입지도, 녹지율 등으로 높은 분양가가 단점으로 지적됐지만 최근 부동산 시장침체로 분양가가 낮아졌다는 점과 장기적으로 최대 블루칩인 광교신도시의 후광효과를 얻을 수 있어 단타매매 등 투기까지 성행할 우려도 나오고 있다.

이외에도 수도권 아파트 전매제한기간을 1~7년으로 완화하기로 한 조치를 분양된 이미 아파트에도 소급적용함에 따라 파주, 안산, 양주 등의 민간택지도 분양가 상한제가 1년 또는 즉시 전매가능하게 됐다.

◆투기지역 해제로 주택담보대출 60%까지 확대

금융당국은 시중은행들이 투기지역 및 투기과열지구에서 6억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 할 경우 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40%로 규제하고 있다. 그러나 투기지역에서 해제되면 6억원 초과주택의 경우 LTV는 60%까지 확대되고 DTV규제는 풀린다. 즉 대출 규제가 자연스럽게 완화되면서 대출 가능금액이 늘어나게 된다. 연소득 5000만원인 직장인 A씨가 시세 7억원의 주택을 매입한다고 가정했을 때 지금까지 은행으로부터 대출 가능금액은 자신의 소득에 대한 DIT(40%)로 계산되는 2억원이었다. 하지만 DIT규제가 풀리면서 LTV 60%적용으로 최대 4억2000만원까지 대출을 받을 수 있다.

◆재건축 규제 폐지·완화로 건설경기 활성화

도심 내 공급확대 및 재건축 아파트 거래 활성화를 위해 재건축핵심규제가 완화됐다. 서울의 경우 최대 250%였던 용적률을 법적 상한선인 300%까지 허용하고, 소형평형 의무비율(현행 60㎡이하 20%이상, 60~85㎡ 40%이상)은 지역실정에 따라 85㎡이하 60%로 탄력 적용된다. 또 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하는 임대주택 의무제도는 폐지되고 내년 1월부터 정비계획상 용적률 초과분에 대해 일정비율(30~50%)을 보금자리 주택으로 환수하는 방식으로 전환됐다.

특히 소형평형의무비율의 탄력 적용은 지자체 조례에 따르고 용적률 조정 권한도 지자체가 많이 갖고 있어 지자체 권한이 한층 커질 것으로 전망된다.

부동산 관계자는 “재건축 규제가 풀리면 재건축을 원하는 소비자 입장에서는 재건축 시 내야하는 추가 부담금이 줄어 들고 분양면적은 늘어날 것”이라며 “건설회사 입장에서는 재건축 사업비가 약 7%정도 절감효과를 기대할 수 있어 ‘win-win’ 효과를 기대할 수 있다”고 말했다.

◆ 분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과, 재건축 부담금 등 완화대상에서 제외

정부의 ‘부동산·건설경기 활성화 방안’으로 대부분의 규제가 폐지·완화됐지만 분양가 상한제, 다주택자 양도소득세 중과, 재건축 부담금은 주택 투자를 촉진할 여지가 다분해 막판에 제외됐다.

분양가 상한제는 건설업체가 분양가를 마음대로 정하지 못하도록 하는 규제(분양가=택지비+기본형건축비+가산비용)로 가격규제는 시장경제에 맞지 않는다는 실무적 의견으로 폐지가 예상됐지만 분양가 상승으로 집값상승 원인을 부추긴다는 이유로 보류됐다.

다주택자 양도세 중과는 2주택자 양도차익의 50%, 3주택자 이상 60%를 세금으로 물리는 것으로 폐지되면 6~33%인 일반세율이 적용될 수 있었다. 하지만 주택 투기 촉진 및 투기이익 정당화의 이유로 제외됐다.

재건축 부담금은 개발이익을 환수하는 장치로 재건축 시장의 집값이 폭등하지 않는 한 초과이익 환수가 거의 없어 검토되지 않았다.

하지만 이번에 보류된 분양가 상한제, 다주택자 양도세 중과, 재건축 부담금 등의 규제도 ‘건설경기 활성화 방안’에 대한 뒷힘이 부족할 경우 해제가 유력하다.

“건설·부동산 활성 방안 주택 3중고 타계 기대”     ▲ 대한주택건설협회 경기도회 방상엽 회장 “분양가 상한제, 다주택자 양도소득세 중과 등 제외된 규제제도는 폐지돼야 합니다.” 경기도내 주택산업의 건전한 발전 및 국민주거수준 향상을 위해 힘쓰고 있는 대한주택건설협회 박상엽 경기도회장은 지난 3일 발표한 정부의 ‘건설 및 부동산 활성화 방안’에 대해 이같이 밝혔다. 정부가 가계부담을 완화하고 건설부문의 유동성 지원을 주요내용으로 지난 10.21일 대책을 발표하고 연이어 11.3일 경제난국 극복을 위한 종합대책을 발표했다. 최근 건설업계는 극심한 부동산 경기침체와 가계소득 감소로 약 16만(업계추산 30만호)에 이르는 미분양 주택으로 어려움을 겪고 있다. 특히 금융권의 신규 PF자금 대출 중단, 기존대출의 만기연장 거부 등은 건설한 기업마저 부도위기에 내몰리는 상황이다. 박상협 회장은 “최근 발표된 정책들이 위기에 처한 부동산시장 활성화에 부흥하고 미분양 적체해소로 어이져 신규 주택판매 하락, 입주율 저조, 신규사업 감소 등 3중고를 타계하기를 기대한다”고 말했다. 또 “도내 미분양해소 뿐 아니라 건설경기 활성화로 이어져 건설사들의 긴장감이 완화되길 바란다”고 전했다. 정부의 새로운 정책에 대한 기대감뿐 아니라 아쉬움도 이어졌다. 박상협 회장은 “투기지역 해제로 주택담보대출 60%까지 확대되었지만 주택구입을 위한 대출금리 인하가 실현되지 않은 상태에서 미분양 해소와 건설경기 활성화에 걸림돌이 될 수 있다”고 말했다. 박상협 회장은 이어 “민간사업자가 공급하는 주택에 대하여 분양가 상한제를 폐지하고 전매제한 기간은 수도권은 1~3년으로 지방은 폐지하며 미분양주택해소와 신규분양 촉진을 위해 일정기간 신규 주택분양자에게 양도세를 면제하는 등의 정책이 추가로 개정되야 한다”고 아쉬움을 나타냈다. 마지막으로 박상협 회장은 “이외에 주택수요자들의 대출부담을 줄일 수 있는 추가정책이 펼쳐진다면 지금의 침체위기를 좀 더 극복하기 수월할 것”이라고 말했다.