영업용건물의 임대차 권리금

일상생활에서 가장 많이 발생하는 법률분쟁 중의 하나가 임대차로 인한 분쟁일 것이다.

임대차가 종료한 경우 임대인은 최대한 빨리 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 구하려 할 것이고 임차인은 임차인대로 기존에 투입한 비용 등을 회수하려 할 것이다. 이러한 부분에 대하여 당사자 사이에 합의가 되지 않으면 결국 두 당사자는 법원으로 향하게 된다.

특히 영업용 건물인 상가의 임대차관계에 있어서는 임대차보증금과 월차임 이외에 권리금이라는 금전이 수수되는 경우가 많은데, 이러한 권리금이 수수된 경우 임차인은 임대차 종료시에 임대인에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을까?

대법원은 영업용 건물의 임대차에 수반돼 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니라고 하여 권리금의 약정은 임대차와는 별도의 계약이라는 전제 하에서 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로 보고 있다.

따라서 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 다만 임차인은 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있는 것이다.

다만 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 지게 된다.

한편 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단순히 ‘모든 권리금을 인정함’이라고 기재한 것만으로는 임대인이 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 있으므로 임차인으로서는 권리금 약정을 하는 경우에는 이 점을 주의하여 권리금액 및 보장기간을 명확히 기재하여 권리금을 회수하지 못하는 위험을 사전에 차단하는 자세가 필요하다.