◆ 새해 부동산 시장 핵심 키워드

지난해 동안 국민들의 관심이 가장 집중됐던 것은 ‘규제 완화’에 관련된 내용이다. 2009년에도 계속된 부동산 거래 침체와 집값 하락으로 완화된 규제에 따른 부동산시장 움직임이 가장 큰 관심거리가 될 것으로 보인다. 부동산포털 닥터아파트에 따르면 2009년 시장을 움직일 핵심 키워드는 규제 완화 여부, 강남 재건축, 판교신도시, 분양권 매물, 건설사 구조조정 등으로 전망된다.

◆규제 전면 완화 여부

재건축과 세제, 투기지역 및 투기과열지구(강남3구 제외), 대출규제 등 노무현 정부의 각종 부동산 관련 규제가 전방위적으로 완화된 가운데 올해 부동산시장은 규제 완화에 따른 시장 움직임이 관건일 것으로 전망된다.

특히 오는 3월부터는 민영주택의 재당첨 제한 일시 폐지, 공공택지 전매제한 기간 완화가 시행되고 1월부터는 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화가 시행돼 그동안 대출 이자 부담을 견디지 못했던 매물이 이 기간을 이용해 시장에 나올 가능성이 높다.

여기에 지난 10.21대책으로 투기지역 내 처분조건부대출의 상환기간이 1년 더 늘어났지만 올해 하반기 이후가 되면 그 기간도 끝나 매물이 더 나올 가능성이 있다. 실물경기 위축으로 매수심리가 살아나지 못하고 있는 가운데 매물만 늘어나면 아파트값이 추가 하락할 가능성도 있다.

앞으로 민간택지 분양가 상한제와 강남3구 투기과열지구, 투기지역이 폐지 또는 해제되면 남은 규제는 거의 없는 상황이다. 부동산 투기관련 대책 전면 재검토에 따른 시장 움직임을 주시해야 할 것이다.

◆강남 재건축 재조명

부동산 규제가 대부분 풀리면서 강남 재건축 시장에 전운이 감돌고 있다. 오랜 침체가 지속된 지금이 바닥이 아니냐는 바닥론이 고개를 들고 있는 것. 실제로 지난해 하반기에는 강남3구의 투기과열지구, 투기지역 해제에 관한 소문이 돌면서 급매물이 일시에 거래되기도 했다.

올해 금융시장이 금리 인하 및 안정세로 돌아설 경우 강남 아파트값도 바닥을 치고 올라가는게 아니냐는 전망이 나오고 있어 강남권 재건축에서 가격 반등의 여지가 나오면 주변 다른 지역으로 분위기가 확산될 가능성이 있다. 여기에 지난 11월 13일 종부세 일부 위헌 판결로 기존 과세됐던 종부세가 종부세법 및 시행령 개정에 따라 오는 2~3월 쯤 2700억 원이 환급될 예정이다. 또한 지난 2006년~2007년 종부세도 인별합산으로 계산한 차액도 돌려받을 수 있게 되는 등 강남권 고가 아파트 보유자에게 주택보유에 대한 부담을 덜어주는 분위기가 형성될 것으로 보인다.

앞으로 내수 진작을 통한 실물경기 회복이 아닌 투기 수요를 증대시키는 방향으로 주택거래활성화 정책이 지원될 경우 강남권 아파트값은 최근 큰 폭으로 하락한 재건축 아파트를 중심으로 움직일 가능성이 높다.

◆판교신도시 입주

올해부터 본격적으로 판교신도시 입주가 시작된다. 올해에는 31개 단지 1만5000여 가구 입주가 진행돼 신도시 입주를 앞두고 잔금을 치르지 못하는 입주민이 늘면서 전세가가 하락하고 인접 지역인 분당, 용인 전세가도 꾸준히 하락할 것으로 예상된다.

최근 2년간 송파구에서 벌어진 역전세난이 내년에는 판교신도시를 중심으로 일어날 것으로 보인다. 이제 잠실 재건축 새 아파트 입주는 모두 끝났지만 아직 입주 물량이 다 해소되지 않은데다 서초구에서 반포주공 재건축 입주가 시작되고 있어 강남권 전세가 하락폭도 상승세로 반등되기는 어려워 보인다.

◆분양권 매물 증가

강남3구를 제외한 전국 투기과열지구 해제로 분양가 상한제를 적용받지 않았던 분양권은 입주 전에도 거래가 가능해졌다. 올해부터 공공택지 전매제한 기간이 축소돼 오는 3월부터 거래 가능한 분양권은 더 늘어날 조짐이다. 기입주한 기존 아파트 시세보다 더 높게 분양된 단지는 마이너스 프리미엄 단지가 될 수 있어 분양권 시세 하락을 면치 못할 것으로 예상된다.

시세 하락중인 분양권 매물 외에도 2018년까지 150만가구가 공급될 예정인 서민보금자리 주택도 올해 부터 공급이 시작돼 서민들의 내집마련 기회는 더 넓어질 것으로 보인다.

◆건설사 구조조정

마지막 키워드는 건설사 구조조정이다. 올해는 경기침체 여파로 경영난을 겪는 건설사에 구조조정이 본격화될 전망이다. 금융감독원은 건설사에 대한 신용위험평가를 실시해 그 결과에 따라 건설사의 생존 여부가 결정된다. 대주단에 가입한 건설사라도 예외는 없을 것으로 보여 부실기업 정리 칼바람이 불 것으로 보인다. 위기의 건설사가 늘면서 분양 물량도 크게 줄 것으로 보인다. 지난해 전국 분양실적은 계획대비 60% 정도다. 지난해 연말 분양 계획 물량은 대부분 올해로 연기됐고 올해에도 분양계획조차 잡지 못하고 있는 곳도 많아 올해의 공급은 크게 줄어들 것으로 보인다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “올해 주택시장은 각종 규제 완화로 시장이 살아날 제반 여건은 모두 갖춘 상태지만 국내외 경제위기가 해소되지 않는 한 큰 폭의 반등은 어려울 것으로 보인다”며 “내수 진작으로 실물경기가 살아나야 투자심리도 살아날 수 있을 것”이라고 말했다.