■ 2014 부동산 시장 전망

올해 부동산 시장은 지난해 보다 숨통이 한층 트일 것으로 경기도내 부동산업계는 전망했다.이는 전국에서 수요회복 및 공급조정의 징후가 나타나고 있기 때문으로 풀이된다. 다만, 수도권 일부 및 수도권 외곽지역은 수요 위축, 미분양 적체, 소비자 금융 부실 등의 문제가 여전히 진행 중에 있어 올해도 어려움이 지속될 것으로 예상된다.

특히 부동산 시장의 키(key)를 쥐고 있는 전세시장은 전국적으로 아파트 입주물량이 증가하고 서울을 중심으로 수도권 매매시장이 소폭 회복될 것으로 예상된다. 그러나 수도권 아파트 입주가 특정지역에 집중되는 점이 한계로 작용할 것으로 보인다.


◇부동산(주택) 전망의 주요 변수


▲정책효과

8·28대책 이후 수도권 곳곳에서 시장 변화의 조짐이 일어나고 있다.

국토교통부에 따르면 지난해 8월 전국 주택거래량은 4만6천586건으로 전월인 7월 대비 17% 증가했다. 특히 전세난이 극심했던 수도권의 거래상승세가 뚜렷, 8월에는 7월 대비 28% 오른 1만9천745건을 기록했다.

8·28대책 이후인 지난해 9~11월 기간 수도권 매매값은 0.82% 올랐다. 특히 군포시는 2.54%로 가장 많이 올랐다. 미분양 가구수도 줄었다. 김포시의 경우 올해 7월 4천491가구였던 미분양 가구수는 10월 기준으로 3천874가구로 줄었다.

하지만 올해 6월 예정돼 있는 지자체 선거의 영향력은 제한적일 것으로 경기도내 부동산 업계는 전망했다. 이는 어려운 지방자치단체의 재정 등을 고려하면 개발사업 중심의 선거가 이뤄지기는 어려울 것으로 보이기 때문으로 풀이된다. 이와 함께 토지시장을 중심으로 가격 상승이 발생할 가능성은 존재하지만, 거래동결로 이어져 오히려 위험성만 확대되는 국면을 맞을 가능성도 존재한다.

▲수요

생애최초주택구입자를 중심으로 전세에서 매매 전환이 이뤄지는 등 올해도 수요 회복이 지속될 것으로 예상된다. 그러나 주거인프라가 안정화된 지역에 제한적으로 나타날 것으로 보이며, 수요회복 여부 및 강도는 지역별로 온도차가 다르게 나타날 것으로 전망된다.

매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 상승하면서 중소형(85㎡ 이하) 아파트를 중심으로 수요가 살아나고 있다. 지난해를 끝으로 취득세 면제 혜택은 종료됐지만, 다른 요인들은 동일해 생애최초주택 수요는 유지될 것이라는 게 도내 공인중개사들의 중론이다.

특히 주거환경 및 교통 인프라가 안정화된 매매가 대비 전세가 비율이 높은 서울의 외곽 및 서울 인접 경기도 지역을 중심으로 수요 회복이 이뤄질 것으로 관측된다.

▲공급

경기, 인천 외곽지역은 여전히 미분양 적체가 심하다. 지방 역시 최근 공급 급증에 따른 부담이 상존하고 있다. 서울은 공급조정이 이뤄지며 갈증이 다소 해소됐지만, 수도권 전역으로 긍정적인 영향을 끼칠지는 미지수다.

올해는 지방광역시(4.9%)와 기타지방(61.7%) 모두 공급 증가에 따른 부담이 상존한다. 기타 지방의 공급 증가세도 가팔라 상당한 리스크로 작용할 것으로 보인다.

▲임대차

저금리, 전월세 전환율의 하락, 월세 거래의 지속적 증가, 전세 수요 초과 등과 맞물려 전세에서 월세 이동은 지속될 것으로 경기지역 부동산 업계는 내다봤다. 특히 올해는 지역과 상품별 차별화 양상이 강화될 것으로 예상된다.

입주물량 차원에서는 중소형(85㎡ 이하)을 중심으로 수도권 입주물량이 증가해 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 판단되지만, 입주물량(공급)과 수요의 공간적 불일치가 일부 존재하기 때문에 한계로 작용할 것으로 분석된다. 특히 경기 서북권의 입주물량 증가는 주거환경 및 교통여건이 비교적 열위에 있어 전세수요를 흡수하는데 한계를 드러낼 것으로 보인다.

이밖에 저금리 기조하에 월세 공급이 증가하면서 전월세 전환율이 지속적으로 하락하고 있어 전세 대비 월세 임대료는 더욱 하락할 것으로 예측된다. 또한 전세 수요 초과 현상이 지속될 것으로 전망된다.

◇준공물량 아파트는 수도권, 지방 모두 증가

올해 전체 주택의 준공물량은 지난해 보다 2만호 증가한 40만호 수준으로 전망된다. 아파트는 수도권 2만호, 지방 4만호 수준에서 증가할 것으로 예상되며, 비아파트 물량은 수도권과 지방 모두 지난해 보다 준공물량이 감소할 것으로 예상된다.


◇전세가격, 3% 상승 전망

경기도내 부동산업계는 수도권 아파트 입주물량이 증가하고 매매시장이 소폭 회복되면서 전세시장이 지난해 보다 축소된 3% 수준의 상승을 전망했다.

수도권은 중소형 아파트 입주물량이 증가하면서 전세가격 상승 압력을 조절할 것으로 예상된다. 하지만 입지적으로 특정지역에 집중돼 있는 점이 한계로 작용해 임대차시장에 있어서도 지역적 요인에 따른 변동성이 클 것으로 보인다.

지방은 아파트 입주물량이 급증하면서 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 전망된다. 다만, 월세이동 지속, 국지적 변동성 및 소비자 금융부실에 의한 불안요인 등 전세시장의 구조적 변화는 지난해 처럼 한동안 지속될 것으로 관측된다.

◇매매가격, 수도권 1% 상승·지방 1% 하락

수도권 주택시장은 서울을 중심으로 수요가 회복되고 공급이 감소하는 등 반전이 예상된다.

서울을 중심으로 생애최초주택구입자의 여건 개선, 공급조정, 금융부실 등 일부 개선 신호가 확인되고 있다. 하지만 이는 소득 양극화 심화가 공간에 나타나며 지역적 편차가 확대되는 양상이라는 것이 도내 부동산 업계의 중론이다.

결국, 수도권시장 내에서도 서울과 서울 인접 권역, 경기도 외곽 권역의 극심한 온도차가 예상된다. 또한 견조한 상승세로 판단하기는 어려우며 대내외적 여건 변화에 따른 변동성이 존재하는 시장이 계속될 것으로 도내 부동산 업계는 관측했다.

이와 함께 지방 주택시장은 하락세로 돌아서며 1% 하락할 것으로 예상된다. 이는 최근 2년간 집중적으로 공급이 이뤄진 점이 부담으로 작용하고 있는 것으로 풀이된다. 공급 증가와 함께 주택담보대출 확대 등에 따른 수요 여력이 소진된 상황으로 수도권에서 불거졌던 미분양, 미입주 문제가 지방에서 대두될 것으로 예상된다.



부동산써브 관계자는 “올해 부동산시장은 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력적용, 총부채상환비율(DTI) 완화 등 주요 후속 법안 처리가 시장 회복의 주요 변수로 작용할 것으로 보인다”며 “특히, 1~2%대 저금리로 공급되는 공유형모기지의 등장으로 전세수요가 매매로 선회하면 전세시장은 지난해 보다 한풀 꺾여 다소 안정화될 것으로 전망된다”고 말했다.

/권혁민·전승표기자 joyful-tg@