150세대 이상 승강기가 설치된 아파트의 경우 입주자대표회의가 건물 관리 등 역할을 담당하며, 이에 해당하지 않는 상가 등 집합건물의 경우에는 관리단이 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리 등에 관한 사업을 시행한다. 이에 입주자대표회의와 관리단을 동일하거나 유사하게 생각하기 쉬우나, 법적으로 두 단체는 명확히 구분되어 있다.

입주자대표회의는 공동주택관리법 제14조 이하에서 규율되고 있으며, 관리단은 집합건물법 제23조 이하에서 그 역할 등이 규정되어 있다. 또한, 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자, 즉 동별 대표자로 구성되는 것에 반하여(공동주택관리법 제14조 제1항 참조), 관리단은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 자동 설립되는 단체로서 구분소유자 전체가 그 구성원이 된다(집합건물법 제23조 제1항 참조).

우리 대법원은 2017. 9. 21. 선고 2015다47310 판결에서 입주자대표회의는 원칙적으로 관리단의 성격을 겸유하지 않는다. 가장 큰 사유는 그 구성원의 성격 및 범위의 차이인데, 1) 먼저 입주자대표회의는 동대표로 구성되고, 관리단은 구분소유자 전체가 구성원이 된다는 점입니다. 2) 더욱이, 입대의의 구성원인 동대표는 주택법령에 따라 입주자 중 소유자가 아닌 그 배우자, 직계존비속도 포함될 수 있으며, 소유자 중에서도 선출공고일 당시에 6개월 이상 거주하지 않으면 선출될 수 없으므로 관리단의 구성원인 전체 구분소유자와는 차이가 발생할 수밖에 없다.

다만, 대법원은 위 판시를 하면서 기존에 ‘구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결 등 참조)’는 판시는 그대로 유지하였는데, 이는 입대의의 구성원으로 모든 구분소유자가 포함되는 경우라면 관리단의 성격도 겸하여 가질 수 있다는 것으로 풀이되나, 일반적인 경우는 아니라고 판단된다.

결국, 위 대법원 사건에서는 입주자대표회의는 아파트의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 권한만 가질 뿐이고, 이에 더하여 관리단과 유사하게 이 사건 대지를 공유하는 구분소유자들이 그 공유지분권에 기초하여 가지는 권리인 불법 점유자에 대한 방해배제청구권 및 부당이득반환 또는 손해배상 채권을 입대의의 관리권한에 기하여 재판상 행사할 수는 없다고 판시하였다.