정부가 가계대출 부담을 덜고 청년·신혼부부의 내 집 마련을 지원하기 위해 ‘지분형 모기지’ 도입을 추진한다. 주택금융공사 등 공공기관이 개인과 함께 주택을 공동 구매하고, 향후 매각 시 시세차익을 지분율에 따라 나누는 방식이다.

취지 자체는 실수요자의 주거안정이지만, 적은 자본으로 주택 매수가 가능해지는 만큼 부동산 시장을 다시 자극할 수 있다는 지적도 나온다.

20일 금융당국과 업계에 따르면, 금융위원회는 오는 6월 ‘지분형 모기지’ 정책의 구체적인 로드맵을 내놓을 예정이다. 김병환 금융위 부위원장은 지난 3일 한국은행·한국금융연구원 공동 정책 컨퍼런스에서 “가계의 주거 안정과 금융 부담 완화를 위해 새로운 주택금융 모델이 필요하다”며 해당 계획을 공식화했다.
 

이 제도는 집값의 절반 가까이를 공공이 부담해주는 만큼, 자금 여력이 부족한 청년층과 신혼부부에게는 주택 구매의 진입 장벽을 크게 낮춰줄 수 있다. 예컨대 10억 원짜리 아파트를 매수할 때, 매수자가 1억 원을 부담하고 은행 대출로 4억 원을 조달하면, 나머지 5억 원은 주금공이 지분 형태로 투자한다. 대신 매수자는 주금공의 지분에 대해 매달 사용료를 납부해야 한다.

문제는 이런 구조가 주택 수요를 자극해 시장을 다시 들썩이게 만들 수 있다는 점이다. 특히 공공의 지분 투자는 대출로 분류되지 않아 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 빠지기 때문에, 기존 대출과 병행할 경우 사실상 ‘이중 레버리지’가 가능해진다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “지분형 모기지는 사실상 대출 효과를 가지면서도 DSR 규제를 받지 않기 때문에, 기존 주택담보대출과 병행해 활용하면 구매 여력이 크게 늘어난다”며 “결과적으로 주택 수요가 늘고, 시장을 과열시킬 수 있다”고 지적했다. 그는 “무주택 여부나 소득 기준 같은 자격 요건을 도입하고, 사용료를 DSR에 일부 반영하는 등의 보완 장치가 필요하다”고 덧붙였다.

공공이 수익을 공유하는 형태라는 점도 논란이다. 경기 변동에 따라 제도 수요가 출렁일 수 있어서다. 과거 유사한 사례로는 2007년 군포에서 시행된 토지임대부 주택과 2013년 도입된 공유형 모기지가 있다. 그러나 두 제도 모두 시장 반응은 기대에 못 미쳤다. 특히 공유형 모기지는 주택시장 활황기에는 일반 분양으로 쏠림 현상이 나타났고, 침체기에는 오히려 수요가 몰리며 리스크가 커지는 이중적 구조를 드러냈다.

하윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “공공과 시세차익을 나누는 방식은 수요자의 기대 수익을 낮추는 요인이 될 수 있다”며 “수요가 경기에 따라 크게 좌우될 수 있는 만큼 제도 설계 단계에서 리스크 관리에 대한 고민이 선행돼야 한다”고 말했다.

정책 발표의 시기 자체가 적절하지 않다는 평가도 있다. 부동산 시장이 하향 안정 국면에 접어들고 있는 상황에서 정부가 섣불리 새로운 수요 유입 통로를 열어주는 것이 시장 왜곡을 불러올 수 있다는 것이다.

한 부동산 업계 관계자는 “현재는 부동산 시장이 거품을 빼는 조정기의 한가운데”라며 “이런 시점에 ‘내 집 마련 우회로’를 만드는 건 시장의 자율 조정 흐름을 차단할 수 있다”고 지적했다.

금융위는 지분형 모기지가 민간 자금의 과도한 레버리지를 억제하고, 실수요자의 주거 사다리를 놓기 위한 방안이라고 설명하고 있다. 하지만 시장에서는 “제도 설계의 섬세함 없이는 ‘풍선효과’로 이어질 수 있다”는 우려가 적지 않다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]