새 정부의 부동산 정책이 총선 이후 불거지고 있지만 부동산 시장이 활성화될 것이라는 기대와 주택가격 상승만을 부추길 수 있다는 염려의 목소리가 뒤섞이고 있다. 부동산 세제 등 규제완화가 가시화될 경우 침체된 부동산 시장의 활성화를 기대할 수 있지만 미분양 주택수가 전국적으로 13만여가구, 경기도에서만 2만여가구를 웃돌고 있어 이에따른 대책도 필요하기 때문이다. 이로인해 새 정부의 부동산 정책 방향도 초기부터 꼬여버린 실정이다. 부동산 전문가들은 “경기동북부 지역을 중심으로 가격이 지속적으로 상승하는 상황에 세제를 완화하면 집값 급등이 염려되고, 미분양 주택은 11년8개월만에 최고수치를 기록하고 있어 부동산 관련 규제손질 자체가 복잡해졌다”며 “정부의 부동산 대책에 큰 관심이 집중된다”고 말했다. ◆총선 이후 바뀔 주요 부동산 제도= 올 상반기 내로 지분형 아파트 분양제도와 신혼부부용 아파트 등 새로운 유형의 주택공급에 대한 윤곽이 확실해질 전망이다. 스피드뱅크 관계자는 “최근 정부 발표에 따르면 애초보다 공급물량을 줄이고 시기도 확정하지 못한 것으로 보인다”며 “하지만 서민들의 관심이
동탄1 신도시 내 상가시장이 불안하다. 동탄1 신도시에는 시범단지를 포함 지난해 1월부터 지난달까지 1만3천여가구가 입주한 상황이지만 상권형성이 제대로 이루어지지 못해 이용률이 소수에 그치고 있기 때문이다. 메타폴리스 중심상권을 중심으로 남부상권, 북부상권으로 나눌경우 북부상권의 상황은 더욱 좋지 않다. 동탄1 신도시 입주가 마무리되지 않은 현재 지난해 북부상권으로 입점한 A음식점의 경우 이미 상가를 내놓겠다는 입장을 밝힌 것으로 알려져 상가시장의 어려움을 대변하고 있다. 동탄1 신도시 일원의 상가 주인과 부동산 공인중개사 관계자들은 “상권형성 기간을 당초 2008년 중반 정도로 예상했지만 입주가 절반가까이 진행된 현재까지도 상가를 이용하는 사람들이 많지 않아 크게 염려된다”고 토로했다. ◆ 동탄1 신도시, 왜이렇게 어렵나= 동탄1 신도시 메타폴리스 주변 상권은 주요 상권으로 꼽힌다. 수원에서는 밀리오레 상권이 실수요자의 외면으로 동탄1 신도시 상권으로 이동하고 있으며 인근 지역 상권에 위치했던 음식점부터 귀금속, 팬시점, 의류점, 유흥주점 등 다양한 상가들이 자리를 잡았다. 그럼에도 불구하고 올 1월 이후 상가입점은 정지된 상황이다.…
공익사업의 시행자는 공익사업에 편입된 토지 및 지장물을 강제수용하기 전에 반드시 2인 이상(토지소유자의 추천감정인이 있는 경우 3인) 감정평가사가 산출한 보상가격을 산술평균한 가격 등 협의보상금을 제시하고 성실하게 토지소유자 등과 협의절차를 거쳐야 한다. 만일 사업시행자가 성실한 협의의무를 이행하지 않는 경우 이는 강제수용을 위한 재결의 취소사유가 될 것이다. 공익사업의 시행자로부터 협의요청을 받은 토지소유자 등은 이때부터 협의의 수락여부를 놓고 심각한 고민에 빠지게 된다. 이정도 보상금이면 만족할 수 있는 금원인지, 협의를 하지 않으면 보상금이 얼마나 오르는지, 또 협의를 하지 않으면 어떤 불이익이 있는지 등 고민해야할 것이 많기 때문이다. 보상금의 적절여부는 자신이 조사한 시세, 개별공시지가 등을 참조하고, 감정평가서를 입수해서 따져보면 될 것이다. 대체로 협의에 응하지 않는 경우 보상금은 다른 특별한 사유(지목이 잘못되었다든지, 비교표준지 선정이 잘못되었다든지, 영업보상을 주지 않았다든지 등의 사유)가 없다면 5%내외에서 상승하는 것으로 보인다. 그러면 협의에 응하지 않으면 어떤 불이익이 있을까. 사업을 조속히 원만하게 진행하고 싶은 사업시행자로서는 당
“도대체 공시지가보다 보상금이 적게 나오다니 말이 됩니까.” “지난해 개별공시지가가 이렇게 올랐는데 보상에서 유리하겠지요.” 보상에 관한 상담을 하면 가장 많이 접하는 질문이다. 토지가격에 대해 관에서 공시하는 가격이니 당연히 보상가에 영향을 주리라는 생각 때문일 것이다. 그러나 자치단체에서 매해 공시하는 개별공시지가는 세금 부과 등 과세의 기준으로 사용될 뿐 보상가 산정에는 영향을 주지 않는다. 보상가는 매해 공시되는 표준지공시지가에 가격시점까지의 지가변동율, 표준지와 당해 토지의 개별요인(가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 기타조건 등) 격차율, 보상선례·거래사례 등을 반영하여 정해진다. 여기서 가격시점과의 지가변동율이나, 표준지와 당해 토지의 개별요인 격차율 부분은 평가주체가 정할 부분이므로, 토지소유자의 인위적인 노력이 반영될 수 있는 부분은 가장 적합한 비교표준지가 선정되도록 한다. 또한 인근 지역의 보상선례, 거래사례를 충실히 수집해 그 자료가 보상가 산정에 반영될 수 있도록 하는 부분 정도일 것이다. 따라서 토지소유자로서는 개별공시지가 가격이 아니라 내 토지 보상가 산정시 비교표준지로
Q. A씨는 2005년 10월1일부터 2007년 9월31일까지 보증금 9천만원에 주택을 임대하고 확정일자를 받은 후 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 이후 A씨는 계약기간이 끝난 후에도 계약을 변경하지 않고 계속 거주하고 있던 중 개인적인 이유로 주민등록을 다른 곳으로 옮기고 이사를 했습니다. 하지만 주택 소유자인 B씨는 새로운 임대계약자를 구하지 못해 보증금 지급을 미루고 있습니다. A씨는 임차권등기명령을 신청할 수 있을까요. A. A씨는 임차권등기명령이 이루어지기 전 주민등록을 전출하고 이사를 했기 때문에 대항력이 상실됩니다. 그럼에도 불구하고 법원은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것으로 판단하고 있습니다. 위 조항 및 같은 조 제2항 제3호, 제5항의 각 규정 취지에 비추어도 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실하였더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보아야 한다고 판시하고 있습니다. A씨는 주택을 소유하고 있는 B씨에게 임차권등기명령을 할 수 있습니다. ◇판례의 의미= 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을
2008년 부동산 매매 절세전략 ‘타이밍이 열쇠’ 이명박 정부 출범 이후 각종 감세정책에 대한 관심이 집중되고 있다. 특히 부동산 정책과 관련 종합부동산세와 취득세, 등록세 인하 계획도 예정되고 있어 실수요자들의 기대도 커지고 있다. 또 올해 발표를 앞둔 공동주택 공시가격도 지역·주택유형별로 큰 차이를 보이고 있다. 이에따라 부동산 판매와 매입 단계에서 나름대로의 절세전략이 요구된다. 전문가들은 “취·등록세 요율인하 시기와 종부세 부담을 낮추는 작업이 예정되거나 검토, 논의만 진행됐을 뿐 확정은 안된 상황이기 때문에 섣부른 기대는 좋지 않다”며 “내 집 마련 계획에 맞는 개인별 절세방안을 찾아야 한다”고 조언한다. ▲거래세와 소득세를 줄여볼까= 가격이 높은 집을 매입할 계획이 있는 실수요자와 고가 주택 분양권 소유자들은 매입시기를 취득세 인하 이후로 늦추거나 지연등기가 좋은 절세방안이 될 전망이다. 정부는 지방자치단체의 세수 감소 보존방안이 마련되는 대로 취득세를 1% 인하할 방침이기 때문이다. 등록세도 폐지방안을 검토중이다. 소형주택은 굳이 매입시기를 늦출 필요가 없다
Q. 김선호(가명)씨는 아파트 주인인 서모씨와 2000년 6월 27일부터 2001년 3월 20일까지 1억7천만원에 아파트를 빌렸습니다. 김씨는 곧바로 전입신고를 마치고 같은 달 29일 임대차계약서 확정일자까지 받았습니다. 주인 서씨는 김씨와의 계약을 마친 30일 아파트를 담보로 A은행에게서 3억9천만원의 돈을 빌렸습니다. 하지만 서씨는 채무를 변제하지 못한 채 A은행에 의해 2001년 7월 10일 아파트를 경매하게 됐습니다. 김씨는 낙찰대금 순위에서 2위가 돼 보증금을 전액 돌려받게 됐습니다. 이 과정에서 A은행은 배당이의의 소를 제기, 김씨는 2002년 11월 15일 판결(패소)까지 배당금을 못받아 2002년 6월 20일이 돼서야 이사를 했습니다. 이로인해 경락자 조씨는 2001년 8월 13일 2억9천만원의 대금납부를 완료했음에도 불구하고 주택을 명도받지 못해 이에따른 부당이득금 지급 소송을 제기했습니다. 임차인 김씨는 10개월 상당의 임대료를 지급해야 하나요. A. 법원은 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 A은행이 제기한 소송판결이 2002년 11월 15일 결정됐기 때문에 임차인 김씨의 임차권이 소멸되지 않은 것으로 판단했습니다. 이로써 임차인 김씨는 2
Q. A씨(임차인)는 B임대인과 보증금 1천800만원에 임대차계약을 한 이후 주민등록이전을 마쳤지만 1년4개월이 지나서야 임대차계약서상 확정일자를 부여받았습니다. 그런데 확정일자를 받는 사이에 B임대인은 3천만원의 채권을 해결하지 못해 신용보증기금으로부터 가업류등기가 이루어졌습니다. 이후 근저당권자인 한국주택은행이 경매를 개시, 주택경매가 진행됐습니다. A씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까요. A. 원심법원은 신용보증기금에게 우선변제권이 없다고 판단, 선순위를 가진 권리자가 아닌 일반채권자에 불과하다고 결정했고 A씨에게는 주택임대차보호법이 규정하는 확정일자가 있어 우선변제권을 인정해 우선순위 배당으로 금액 100%를 받는게 정당하다고 결정했습니다. 반면 신용보증기금은 3천만원 채권액 중 475만원 정도만을 배당, 이에 불복해 ‘배당이의의 소’를 제기했습니다. 이에대해 대법원은 배당순위 우열은 가압류 등기와 확정일자 부여일을 기준으로 해야한다며 원심을 파기했습니다. A씨가 대항요건을 미리 갖추었어도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦었기 때문에 신용보증기금(가압류채권자)이 선순위로 배당을 받아야 하는 게 정당하기 때문입니다. ◇ 판
Q. 아파트를 임대한 A씨는 집 주인 B씨와 2년의 임대차계약을 맺었습니다. 2년의 계약기간이 종료된 이후 B씨는 특별한 계약변경조건 없이 임대차계약을 유지했습니다. 하지만 묵시적 계약 갱신기간이 1년 정도 지난 후 B씨는 보증금과 월세를 각 5%씩 인상할 것을 제안, 임대차계약을 해지할 수 있음을 통지했습니다. 하지만 A씨는 이에 불응, 연체를 피하기 위한 보증금과 차임 인상액을 납부한 이후 부당이득반환 소송을 제기했습니다. 돈을 돌려받을 수 있을까요. 계약기간은 어떻게 되나요. A. 원심법원에서는 임대차계약상 동일한 조건으로 계약이 자동적으로 갱신, 당초 계약조건과 똑같이 적용해야 한다고 판시했습니다. 또 B씨가 제안한 일방적인 금액 인상은 효력이 없다고 판시, 부당한 이득금을 돌려줘야한다고 결정했습니다. 대법원에서는 B씨가 제안한 금액인상과는 별도로 묵시적 계약기간이 종료된 이후에는 명도절차를 진행할 수 있다고 결정했습니다. ◇ 판례의 의미 = 주택임대차보호법에 따르면 묵시적으로 계약이 갱신될 경우 임대차 기간은 2년이 됩니다. 따라서 임대차기간이 종전 계약과 동일한 임대조건으로 임대차계약이 연장된 것입니다. B씨가 일방적으로 보증금과 월세를 증액해도…
Q. 계약자 A는 2천만원 전셋집에 아들과 어머니와 함께 주민등록을 이전한 이후 자신은 개인의 사정때문에 다른곳으로 주민등록을 이전했습니다. 그런데 A계약자가 B신용금고에서 경매신청을 완료하기 이전까지 주민등록 이전을 하지 않았다면 배당금을 받을 수 있을까요. A. 원심법원에서는 B신용금고에서 경매를 시작하기 이전까지 계약자의 주민등록이전이 이루어지지 않아 배당금을 받을 수 없다고 판시하고 있습니다. 하지만 대법원은 A계약자와 함께 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록을 이전한 이후 잠시 옮긴 것으로 판단, 대항력이 있다고 결정했습니다. ◇ 판례의 의미 임차인 A는 비록 근저당권자인 B신용금고보다 확정일자가 늦었지만 보증금이 2천만원으로 소액임차인에 해당돼 일정금액을 최우선변제받을 수 있게 됐습니다. 문제는 A계약자의 주민등록전입 날짜입니다. 이번 사건은 주민등록전입일이 1993년 10월 25일 경매신청등기가 완료된 1993년 1월 12일 이후여서 주택임대차보호법에 따라 주민등록대항요건을 갖추지 못해 배당받을 수 없다고 판단된 것입니다. 판례는 법문언상 ‘임차인이 주민등록을 마친 때’로 규정하고 있지만 임차인의 임차보증금을 보호하는 주택임대