참여정부 부동산정책은 여러차례 시행착오 끝에 분양가 상한제로 집값이 20% 정도 내려갔다. 그러나 집값하락으로 미분양 주택이 8만9천924가구로 늘었고 그 대부분이 지방에 몰려 지방경제가 엉망이다. 때문에 정부가 국민주택기금으로 미분양 아파트 5천호를 사들여 임대주택으로 활용한다고 발표했다. 정부 스스로가 부동산정책의 실패를 자인하는 꼴이 됐다.

국민들이 기대를 걸었던 반값 아파트도 시범사업에서 실패했다. 반값 아파트는 한나라당의 ‘토지임대부 주택’과 당시 여당의 ‘환매조건부 주택’이다. 군포 시범사업의 804가구 중 83가구만 분양이 돼 국민으로부터 외면당하고 있다. 땅은 빌리고 건물만 분양받고, 20년 후 되파는 조건으로 분양받는 아파트를 반값이라고 국민들을 속인 것이다. 집값이 반값이 아니라 최초 입주금 부담을 줄여주는 아파트이다. 시범사업의 분양가와 임대료를 분석해보면 폭등한 주변 시세의 90% 수준이다. 사업을 주도한 주택공사나 토지공사가 집을 반값으로 공급할 의지가 없었던 것이다. 한나라당 이명박 후보가 재개발 재건축의 용적률을 높여 주택 공급을 늘리면 집값은 안정될 것이라고 주장하자, 노 대통령이 신 도시냐 기존 도시냐를 두고 논쟁을 벌이기도 했다. 아무튼 노무현 정부의 부동산 정책은 완전 실패작이다.

신 도시든 기존도시든 공급이 한정된 땅과 집을 시장논리로 값이 결정되도록 방치하면 집값은 계속 올라간다. 그래서 땅값과 집값을 규제하는 토지와 주택정책이 필요한 것이다. 지난 10년 동안 시장논리로 분양가를 자율화해 집값이 폭등했다. 국민들이 재산증식 때문에 집값이 오르기를 바라고, 주택사업자는 집값을 올려 폭리를 취했다. 선분양으로 실수요자가 투자하면서도 주택사업자의 폭리를 막지 못했던 것이다.

주택공급자 스스로가 집값을 내리도록 제도를 개선해야 한다. 고객이 가격을 결정하는 시장이 돼야 한다. 집값을 시장논리에 맡기려면 건설 후 분양토록 제도를 바꿔야 한다. 주택 사업자가 원가를 절감한 가격 경쟁력으로 고객을 확보해야 한다. 선분양의 모델하우스, 각종 광고, 분양대행 등의 경비와 사업자의 폭리가 집값에서 제거되어야 한다. 폭리를 취하는 사업자를 도태시킬 수 있는 시장제도가 필요하다.

대선후보들은 폭등한 땅값과 집값을 내리는 토지와 주택 정책을 공약하고, 그동안 폭리를 취하며 부동산문제를 심화시킨 공영 주택사업자들을 징계하는 방안을 내놓아야 한다. 토지공개념과 후분양제도의 도입도 거론돼야 한다. 부동산 투기억제와 경기활성화를 위한 규제완화를 반복하며 땅값과 집값을 주기적으로 폭등시키는 우를 더 이상 범하지 말아야 한다. 그것이 우리 경제를 살리는 길이기 때문이다.