올 상반기 내 분양가상한제가 적용된 물량은 찾아보기 힘들 전망이다.

건설사들은 지난해 9월 도입된 정부의 분양가상한제를 피해 분양승인신청서를 대거 제출, 다음달까지 분양물량을 쏟아내고 있기 때문이다.

분양가상한제를 적용받을 경우 분양가격이 낮아지는데다 전매가 길게는 10년까지 제한돼 투자자들의 움직임이 현저히 떨어질 가능성이 크다.

특히 최근에는 수도권 내 미분양 물량이 적체, 실수요자들이 분양가상한제 적용 물량을 기대하고 있어 이에따른 미분양 가구수 증가도 지속될 전망이다.

전문가들은 “10년 이후의 아파트 시장에 대한 전망이 불확실하다면 전매가 가능한 아파트를 찾아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다”면서도 “건설사들은 미분양과 분양가상한제 적용 사이에서 혼란스러워하고 있는 상황에서 실수요자들의 움직임은 더욱 위축될 수 있다”고 전망했다.

◇ 분양가상한제 일단 피하는 게 상책 = “수익성이 떨어집니다. 상한제가 적용되는 아파트 분양을 피하는 게 상책이죠.”

도내 한 중견건설사 관계자는 “분양시기가 연기돼 이자부담을 떠안더라도 신 정부가 들어서는 2월 말까지는 기다려보는 게 낫다”며 이같이 말했다.

신 정부가 들어서면 현재까지 적용사례가 없는 민간택지 상한제 관련 법안을 개정할 수 있다는 기대감 때문이다.

건설사들은 이로인해 이자부담을 떠안더라도 분양시기를 2월 이후로 미루고 있거나 미분양이 속출하고 있는 상황에서도 분양을 추진하고 있다.

상반기 분양예정인 민간택지는 모두 지난해 11월말 분양승인신청을 한 사업지로 현재까지 분양가상한제 대상이 없는 실정이다.

부동산 전문가들은 “실수요자들은 분양가상한제 적용 아파트를 기대, 저렴한 가격에 내 집 마련을 기다리고 있다”면서도 “건설사들 사이에서는 분양가상한제 전매제한 등 관련법안 조정이 필요하다는 의견이 많아 분양시장의 한파는 당분간 지속될 수 있다”고 말했다.

◇ 분양가상한제 적용기간 없다 = “건설사 입장에서는 분양을 미룬다해도 각종 공사비 집행비용과 이자부담 등으로 수익성이 계속 악화될 수 있어 분양을 앞당길 뿐 법적인 재제조항은 없다.”

대한주택건설협회 관계자는 “분양을 미룬다해도 법적인 재제가 없기 때문에 애써 분양가상한제 적용을 할 필요가 없다”고 설명했다.

실제 지난해 11월 말 분양승인신청을 한 경우 각 지자체와 협의, 조정은 할 수 있지만 이를 반려할 수 있는 법적 근거는 없는 상황이다.

특히 분양시기를 가안으로 결정해놓더라도 이를 이행해야하는 법적 조항이 없다.

◇ 상반기까지는 분양가상한제 피한 물량 봇물 = 이같은 상황이 지속되면서 최소 3월까지는 전매가 가능한 아파트, 분양가상한제를 피한 물량이 쏟아질 전망이다.

이들 단지는 사업신청이 빠르거나 11월 이전까지 분양승인이 가능해 분양가상한제 적용을 피할 수 있는 물량이다.

이달 말부터 3월까지 분양을 예정한 곳은 도내에서만 51곳 2만3천336가구에 이른다.

인천지역에서도 5곳 2천897가구가 분양을 앞두고 있다.

부동산써브 나인성 연구원은 “분양가상한제를 피하려는 건설사들의 입장과 분양가상한제 적용으로 좀더 저렴한 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자들의 입장차이가 뚜렷해지고 있다”며 “분양시장은 한동안 한파가 지속될 수 있다”고 전망했다.

◇ 분양가상한제 피하면 전매가능 = 분양가상한제를 피하면 분양가격이 다소 비싸지만 ‘전매제한’에 묶이지 않는다.

수도권의 경우 분양가상한제를 적용받으면 민간주택 전매제한 기간은 전용면적 85㎡ 이하 중·소형이 계약일을 기준으로 7년, 전용 85㎡ 초과 중·대형은 5년이다.

택지지구 내 아파트 전매제한 기간은 중·소형이 10년, 중·대형이 7년으로 더 길다.

중·대형 민간주택의 전매제한 기간인 5년은 사실 실수요자들에게 크게 부담스러운 기간은 아니다.

계약 후 입주까지 보통 2년에서 2년6개월이 소요되는 데다 1주택 양도세 비과세 요건을 맞추려면 입주 후 3년의 실거주 기간을 채워야 하기 때문이다.

이와함께 수도권지역이지만 투기과열지구에서 제외되는 지역의 분양권이 전매가능하다.

수도권정비계획법령상 자연보전권역 중 가평·양평·여주군이 대표적인 지역으로 꼽힌다.

재건축단지인 경우 2003년 12월 31일까지 조합설립인가를 받은 곳은 1회에 한에 전매가 가능하다.

지역, 직장조합 아파트인 경우는 2003년 7월 1일까지 조합설립인가 신청을 한 경우 분양권 전매가 1회에 한해 가능하다.

주상복합아파트도 2003년 7월1일까지 건축허가신청을 한 경우는 전매가 여러번 가능하지만 2004년 3월 29일까지 분양승인 신청을 한 경우에는 1회에 한해 전매가 가능하다.

대부분 2003년 정부의 5.23 부동산대책 발표시 강화된 내용으로 이에 해당되는 단지의 입주시기가 늦게는 2009년 상반기까지 있어 이때까지는 수도권지역에 전매가능한 분양권이 있을 것으로 예상된다.