이명박 정부가 부동산 정책을 새롭게 바꾸기 시작했다.‘중산층 이상은 시장에 맡기고 정부는 서민 주거안정에 주력한다’는 원칙을 전제로 변화를 시도하는 셈이다.

구체적인 내용으로는 이달 24일 발표한 공공택지 조성비용 20% 수준 인하와 신혼부부용 주택 연간 5만가구 공급 등이다. 정부가 제시한 방향대로 추진될 경우 공공주택의 분양가격은 최고 35%까지 낮아진다.

내 집 마련을 위한 실수요자들에게는 좋은 기회다. 이에따라 기존 분양가상한제가 적용된 아파트보다 더 저렴한 물량이 공급되는 만큼 청약을 준비하고 있는 실수요자들은 새로운 제도에 맞는 준비를 세워야 한다. 새 정부의 부동산 정책에 시장 전망과 내 집 마련 전략을 살펴본다.

중산층 이하 서민 주거안정 주력

◆ 주택가격 기존의 65% 가능, 치열한 경쟁 불가피 = 공공택지 내 주택가격이 65%로 떨어진다면 장기적으로는 아파트 값 안정 요인으로 작용할 가능성이 높다.

2005년~2006년 분양시장을 과열로 몰아간 집값 폭등세의 주범인 고분양가 후폭풍 현상이 더 이상 재현되기 어렵기 때문이다.

대출규제와 세금제도도 주변 집 값에 따라 상승하는 분양가격 악순환 고리에 적지않은 영향을 줄 전망이다.

주거시설과 상업시설 등이 들어설 수 있는 도시용지도 대폭 늘어나 공급이 확대될 가능성도 크다.

정부는 현재 국토의 6.2%수준인 도시용지를 2020년까지 9.2%로 확대할 계획을 세웠다.

이와함께 공공택지 내 전용면적 85㎡이하 소형 아파트는 치열한 경쟁을 피할 수 없게 됐다.

분양가격이 주변시세보다 최고 35%까지 낮아지기 때문이다.

분양계약 후 10년간 전매가 불가능하지만 계약자는 인근 시세보다 훨씬 저렴해 시세차익의 잇점도 기대할 수 있다.

저소득층 주거안정을 위해 도입하기로 한 신혼부부용 주택과 지분형 주택, 1인 가구용 주택 등이 청약통장 가입을 전제조건으로 삼고 있는 만큼 청약통장의 인기도 활성화될 전망이다.

하지만 청약저축에 비해 부금은 다소 불리해질 것으로 예측되고 있다. 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하 소형아파트를 분양받을 수 있는 청약저축통장의 경우 내 집 마련 기회가 많은 반면 민간택지에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하를 분양받는 청약부금통장은 기회가 적어지기 때문이다.

상대적으로 청약기회가 줄어드는 추세인 만큼 효용가치의 평가가 상반되고 있다.

특히 분양시장 쏠림현상도 이어질 전망이다.

수도권 최대 유망 청약지로 꼽힌 광교신도시의 경우 벌써부터 청약자들의 관심이 집중되고 있다.

실수요자들은 저렴한 분양아파트를 기다려 통장 사용을 아끼고 철저한 선별청약을 예정하고 있다.

◆ 신혼부부 ‘기다려야’ 무주택자 ‘우선 선점’ = 장기 무주택자에게는 이명박 정부의 부동산 새판짜기 정책이 유리할 것으로 전망되고 있다.

분양가상한제와 청약가점제와 함께 인근 시세의 65%로 주택을 분양받을 수 있기 때문이다.

청약을 준비하고 있다면 물량을 기다려 선별적인 청약을 추진하는 게 좋다.

당초 3.3㎡당 900만원~1천200만원 수준에 분양이 계획된 광교신도시의 경우 700만원~900만원수준까지 떨어질 가능성도 있기 때문이다.

특히 신혼부부에게도 내 집을 마련할 수 있는 절호의 찬스다. 이르면 올 연말부터 선보일 신혼부부용 주택을 공략해도 된다.

연간 5만가구의 특별공급물량은 당초 예정했던 주택구입계획을 올 하반기 이후로 늦춰 새롭게 계획해야 한다.

이명박 정부는 현재 신혼부부를 위한 별도의 청약통장은 신설하지 않기로 했다.

이로인해 기존 청약통장 가입자 가운데 결혼 5년 이내의 신혼부부로서 첫 출산과 동시에 청약자격이 부여된다.

이중 결혼 3년차 이내로 아이가 있을 경우 청약 1순위 자격이 주어진다.

신혼부부가 기존 주택을 구입하거나 임차할 경우에도 연간 7만가구에 한해 저리의 자금도 지원된다.

반면 결혼 5년차 이상이거나 유주택자 등 청약가점이 낮은 경우 유망지역의 아파트 당첨 가능성은 낮아졌다.

분양가상한제 시행으로 민간건설사들의 공급 물량이 크게 줄어들고 있는데다 기존 특별공급물량과 신혼부부용 주택까지 확대됐기 때문이다.

청약 기회는 줄어들고 경쟁률은 더 치열해졌다.

이같은 경우 유망 청약단지를 우선 선점하는 방법이 손꼽힌다.

최근에는 청약률이 떨어진 물량이 많은데다 청약가점이 낮아도 당첨될 가능성이 있기 때문이다.

또 미분양 물량과 저가의 급매물을 노려보는 것도 좋다.

미분양 물량은 청약통장을 사용하지 않아도 되는 이점이 있기 때문이다.

저가의 급매물은 다음달부터 올 5월까지 속출할 가능성이 높다. 과표적용률이 90%로 높아져 부담이 커졌기 때문이다.

종합부동산세를 피하기 위한 소유자들이 물량을 대거 내놓을 수 있다.

하지만 이명박 정부에서 종합부동산세 완화를 고려하고 있어 급매물의 입지 조건 등을 미리 파악해 공략하는 방안도 필요하다.

스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “새 정부의 부동산 정책변수에 따른 시장 전망으로 내 집 마련을 위한 전략을 새롭게 구상해야 할 필요가 있다”며 “청약경쟁이 몰리는 지역을 피하는 방안부터 미리 입지조건 등을 파악하는 준비까지 다양한 전략을 세워야한다”고 설명했다.

‘형평성’이 향후 해결과제

이명박 정부가 부동산 정책을 새롭게 계획, 추진할 예정이지만 형평성 등 해결해야 할 문제는 남았다.

최대 관심사로 꼽혔던 문제는 신혼부부용 주택이다.

이와함께 공공과 민간의 경쟁으로 택지비를 인하한다는 계획의 실현 가능성도 문제로 지적되고 있다.

신혼부부 보금자리 주택공급은 사회초년병 시기의 신혼부부가 아이를 낳을 경우 주거안정에 대한 고민을 해소한다는 취지로 추진됐다. 주거복지대책과 함께 출산 장려책이 혼합된 정책으로 해석할 수 있다. 하지만 신혼부부가 아닌 다른 무주택자의 경우 청약가점제의 취지와는 달리 주택을 특별하게 공급받을 수 없다.

기존 무주택자들과의 형평성이 맞지 않기 때문이다.

결혼 8년차인 강모(38)씨는 “지난해 1억원을 대출받아 겨우 내 집 마련을 했다. 금리가 자꾸만 올라 대출금 갚는 데 급여의 상당부분을 사용하고 있다. 그런데 신혼부부용 주택이 공급된다는 정책으로 인생이 허무한 느낌이다”며 “이혼을 한 후 집을 팔아 무주택으로 남은 후 재결합해 신혼부부용 주택을 받을까하는 엉뚱한 생각도 한다”고 토로했다.

특히 정부는 연간 주택공급물량이 50만가구인데 이중 10%인 5만가구를 신혼부부들에게 우선 공급한다는 계획을 세웠다.

이미 시행중인 세자녀·장애인 특별공급분을 합하면 전체 23%에 달하는 물량이 특별공급분으로 빠지게 된다.

일반 수요자들이 청약할 수 있는 물량은 80%에도 못미치는 셈이다.

부동산정보업체 스피드뱅크 관계자는 “출산 여부에 따라 청약여부가 달라질 수 있어 불임부부에게는 또 한번의 상처를 줄 수도 있고 자녀를 입양한 경우도 불이익이 불가피하다”며 “연령제한이 없어 재혼자를 신혼부부에 넣는 부분과 다른 무주택자들의 청약기회 감소에 다른 역차별 논란도 제기될 수 있다”고 말했다.

이와함께 택지비 인하 정책도 택지 조성비용만 줄어들 뿐 분양가격은 현상태를 유지할 수 있다는 지적도 잇따르고 있다.

국토해양부는 24일 대통령 업무보고에서 택지비를 지금보다 20% 인하시켜 주택분양값을 10% 낮추겠다고 밝혔다.

공공택지의 용적률을 지금보다 10%~20%포인트 높이고 녹지율 기준을 지금보다 완화할 경우 주택건설업체들의 부담이 줄어 분양가격이 낮아진다는 계획이다.

국토부 계획대로라면 동탄2신도시는 175%, 인천 검단신도시는 185%의 용적률이어서 녹지율이 완화되면 실질적인 분양가격 인하가 가능하다.

하지만 민간아파트 분양업체에서 분양가격을 현재대로 유지할 경우 차익만을 챙길 수 있다는 지적도 잇따르고 있다.

부동산정보업체 관계자들은 “용적률과 녹지율을 완화해 민간건설사들이 단기적인 인센티브를 확보할 경우 이에따른 부작용도 적지 않게 된다”며 “장기적이고 종합적인 국토개발의 장기적 안목이 결합되길 바란다”고 설명했다.