내년 新DTI·DSR 도입… 은행 대출로 집 구입 어려워
모든 대출 소득과 연계 저소득 실수요자 타격 ‘부작용’
부동산 임대업자 대출도 옥죄여 상가 투자도 힘들 듯

정부가 24일 발표한 가계부채대책을 통해 주택담보대출을 더욱 강화하면서 부동산 시장에 적신호가 켜졌다.

이미 6·19부동산 대책과 8·2대책을 통해 청약조정지역과 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 크게 강화된 가운데 이번 신(新) DTI와 총체적상환능력비율(DSR) 도입으로 내년 이후 은행에서 빚을 내 부동산을 구입하기가 더욱 어려워지기 때문이다.

전문가들은 앞으로 모든 대출이 자신의 소득과 연계됨에 따라 다주택자들은 물론, 실수요자들조차 소득이 적은 경우에는 집 장만이 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 “정부가 가계부채 총량을 줄이겠다는 것은 부동산 시장으로 유입되는 돈줄을 차단하겠다는 것”이라며 “지난 3년간 저금리와 유동자금으로 인한 부동산 시장의 추세적 상승세에 제동이 걸릴 수밖에 없다”고 말했다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “실수요자들은 구제한다지만 신 DTI나 DSR을 적용하면 기본적으로 소득이 낮은 사람은 대출받기가 어려운 구조가 된다”며 “오히려 자산이 많은 다주택자나 부자들은 대출에 의존하지 않아 영향이 없는데 실수요자들이 더 타격을 받을 수 있다”고 말했다.

정부가 내년 3월부터 부동산 임대업자 대출에 대해 여신심사가이드라인을 도입하기로 함에 따라 앞으로 주택 뿐만 아니라 상가 등 상업용 부동산에 대한 투자도 어려워질 전망이다.

그동안 저금리로 인해 안정적인 임대수입이 가능한 상가 투자가 급증했으나, 매매가가 오르면서 반대로 임대수익률은 크게 낮아진 상태다.

정부가 새로 정할 임대업 이자상환비율(RTI)이 얼마로 책정될지 지켜봐야하지만, RTI가 ‘1’ 이상으로 이자 비용보다 임대수익이 높아야 하는 경우엔 대출을 못받는 상가 등도 많을 전망이다.

또 내년부터 수도권과 광역시 세종시의 중도금 대출 보증한도를 6억원에서 5억원으로 축소하고, 주택보증공사의 중도금 대출 보증 비율을 90%에서 80%로 축소하기로 하면서 아파트 등 신규 분양시장에 적잖은 타격이 우려된다.

그러나 일각에선 이번 대책의 강도가 예상보다 세지 않아 주택 가격이 급락하는 등의 문제는 없을 것이라는 의견도 나온다.

신 DTI나 DSR이 모두 내년 이후 도입되는데다 아직 DSR 비율 등 구체적인 방안이 공개되지 않은 상태여서 시장에 미치는 파급효과를 예단하기 어렵다는 것이다.

기존 대출에 대해서는 신 DTI 규제 등을 소급적용하지 않기로 함에 따라 대출금 상환 목적의 부동산 투매 우려가 줄었다는 점도 시장에 미치는 충격파가 덜할 것이라는 예상속에 대출 환경이 크게 바뀌는 만큼 앞으로 과도한 대출을 통한 부동산 투자는 지양해야 한다고 말한다.

국민은행 박원갑 수석전문위원은 “무엇보다 지금은 금리 상승기여서 과도한 대출보다는 자기자본비율을 높여야 한다”며 “부동산을 살 때 LTV 30% 이내, 원리금 상환액이 월 소득의 30% 이내로 낮추는 보수적인 전략이 필요하다”고 말했다./유진상기자 yjs@