2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 지난 한 해 수도권뿐 아니라 전국적으로 주택가격이 사상 최대로 급락하며 정부는 적극적으로 부동산 침체 위기를 벗어나기 위해 노력했다. 하지만 구매 심리가 크게 위축된 상황에서 시장을 되살리기엔 역부족이었다. 한 해를 시작하는 첫날, 일 년간의 목표를 세우고 만족스러운 한 해가 되길 바라는 기원과 달리 경기·인천지역에 몰아친 부동산시장 한파는 한동안 지속될 것으로 보인다. [편집자 주]
지난해부터 시작된 3高(고금리·고물가·고환율) 여파가 새해에도 들이닥쳤다.
경기 흐름을 분석하는 한국은행을 비롯한 국내외 기관이 올해 경제를 지난해보다 비관적으로 내다봤다. 이로 인해 경기 변동에 가장 직접적인 타격을 맞는 부동산시장은 더욱 어두워진 상황이다.
주택가격이 최근 소폭 하락했지만 가격 상승기 이전에 비해 여전히 높은 수준인 데다 높아진 금리와 어려워진 차입 여건이 부동산시장의 하방 리스크로 작용하고 있어서다. 특히 주택 가격이 큰 폭 상승한 수도권과 특·광역시에서 리스크가 더 크다는 평가다.
향후 1년간 주택가격 하방리스크는 지난해 말부터 빠르게 증가하고 있다. 특히 경기·인천 지역에서 가격 하락 위험이 컸는데, 이들은 모두 상승기 중에 주택가격이 크게 올랐던 지역에 포함됐다.
실제 한국부동산원 월간 아파트 매매가 현황에 따르면 경기도 월간 아파트 평균 매매가는 2년 전인 2020년 12월 7억 5765만 원에서 2022년 11월 9억 6647만 원으로 2억 원 넘게 올랐다. 인천지역도 7억 4892만 원(2020년 12월)에서 9억 5546만 원으로 같은 양상을 보였다.
이 같은 추세에 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 경기·인천지역 부동산을 비롯한 부진한 시장 흐름이 지속될 것으로 예측했다.
다음은 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수와 일문일답
Q. 올해 경기·인천지역 아파트 가격이 많이 떨어졌다는 언론 보도가 이어진다. 2022년 부동산시장에 대한 평가는?
-올 초 대선 전후로 부동산 거래 건수가 급격히 증가했지만 이후 거래가 급감했고 부동산가격이 내려가는 움직임이 나왔다. 언론에서 일부 수도권 아파트 가격이 급락했다는 보도가 나왔지만, 단순히 급락이라고 볼 수 없는 이유는 금리 인상에 따른 영끌족(영혼까지 끌어 모아 투자)이 대출 이자에 대한 부담이 커지자 매물을 내놓은 것이다. 앞선 높은 분양가의 거품이 줄어들며 주변 시세와 맞은 가격대로 내려가는 것일 뿐이지 실질적인 급락으로 치부하긴 어렵다.
특히 검단 같은 경우는 엄청난 입주 물량이 한꺼번에 쏟아져 나오다 보니 전세가가 폭락하고 동시에 집값이 내려가게 된 것이다. 특히 검단은 좋은 입지 대비 상대적으로 저렴한 가격에 영끌 투자자가 많은 반면 송도의 경우 부동산 가격이 일제히 올라 있어 소위 돈 있는 사람들이 투자하기 좋은 지역이었다.
그러나 공시가는 오히려 줄어 세금이 낮아지기 때문에 실거주자들은 동요하지 않고 있는 것이 현실이다.
이런 소수의 급매물이나 거래절벽 현상 등이 연이어 매스컴에 거론돼 부동산시장 한파라는 인식이 강하게 박힌 것이다. 어쩌다 한 건 경매, 급매가 등장하면 가격이 폭락한 것처럼 과대 포장되다 보니 이런 상황이 빚어지게 된 것이다.
국내 부동산 가격이 코로나19 이후 2년 동안 급등한 것은 사실이지만 1997년 IMF 이후 부동산시장에 낀 거품이 점점 줄어들고 있다고 볼 수 있다.
Q. 내년도 부동산시장은 어떤 흐름을 보일 것으로 전망하는가.
-내년 말까지 미국에서 기준금리를 안 내린다고 했기 때문에 고금리는 한동안 이어질 것으로 보인다. 미국이 금리를 내리지 않으면 국내 금리도 일정 수준을 유지할 것이다. 또 이창용 한국은행 총재가 3.5%에서 웬만하면 유지할 것이라고 밝혔기 때문에 더 이상 금리 인상도 보이지 않을 가능성이 높다.
금리가 올라가지 않으면 실수요자들이 급매 위주로 다시 매수를 시작할 것으로 예상된다.
또 내년 상반기까지 분양보단 급매가 부동산 거래에서 주를 이룰 것으로 보이기 때문에 더 이상 폭락한 아파트 가격은 나오지 않을 것으로 보인다.
다주택자는 12억 원 이하면 중과가 안 되기 때문에 보유 주택 수가 많거나 고급 주택을 가지고 있는 사람들은 매도를 고민하게 될 것이다. 일부 다주택자들은 내년 6월 1일 이후 중과가 때문에 이들이 가지고 있는 매물들이 3, 4월에 나오게 될 것이고 이런 급매물이 소화되면 어느 정도 안정세를 보이게 될 것으로 예측한다.
Q. 내년 부동산시장을 우려해 정부에서 관련 정책을 내놓고 있다. 이에 대해 어떻게 평가하는가.
-정부는 부동산 경착륙을 막기 위해 일부 지역 규제를 완화하고 다주택자들에게 제한된 부동산 관련 정책들을 풀어주고 있다. 그러나 정부의 이같은 정책들은 경착륙을 막기 위한 방안이지, 집값을 내려가게 하는 요인으로 작용하지 않는다.
경착륙이라고는 하지만 인천 검단과 송도의 경우 내 집 마련과 갭투자 수요가 늘어난 것이고, 그런 수요가 걷히면 안정세를 찾게 될 것이다.
Q. 내년 부동산시장 흐름을 좌우할 변수는 어떤 게 있는가.
-우선 금리 변동이 가장 큰 변수로 작용할 것이다. 러시아-우크라이나 전쟁이 길어지면서 경제 불황이 지속되면 미국은 금리를 올리게 될 것이다.
독단적으로 금리를 고정할 수 없는 글로벌 경제 구조에 국내 금리도 영향을 받을 수 있고, 금리가 끝없이 올라가게 된다면 무리해서 영끌한 투자자들이나 투기꾼들의 부담은 말할 수 없이 커질 것이다. 이들이 내놓는 매물들이 부동산시장에 또 다른 영향을 줄 수 있지만 그 여파는 크지 않을 것으로 본다.
또 신규 분양도 시장 흐름을 바꿀 수 있는 수단이 될 수 있다. 건설사들은 수도권을 중심으로 한 신규 아파트 분양을 진행하겠지만, 경제 인플레이션으로 인해 공사비, 금리가 급등해서 사업비가 올라갔기 때문에 건설사는 울며 겨자 먹기로 고분양을 할 수밖에 없는 구조다.
주변 시세가 떨어지는 상황에서 청약의 필요성도 떨어진 가운데, 높은 분양가에 분양을 진행할 이유도 없어진 소비자들의 외면이 발생하면 고분양 흐름은 점점 느려질 것으로 전망한다.
또 공사비 등 사업비 부담이 커진 건설사들은 재개발·재건축도 주저하게 될 것이고, 사업 진행 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.
[ 경기신문 = 이지민 기자 ]
