부동산 PF 대출 시 자본비율 따라 충당금 차등화…상호금융·여전사도 규제 도입

부동산 PF 제도 개선방안 발표
대출 전 사업성 평가 의무화
업권별로 다른 PF 규제 재정비

앞으로 금융사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 내줄 때 자기자본비율에 따라 충당금이 차등화되며, 전문평가기관을 통해 사업성 평가를 의무적으로 시행해야 한다. 또한 업권별로 상이한 부동산 PF 규제는 '동일 기능 동일 규재' 원칙에 따라 조정되며, 은행과 보험사의 장기임대주택 사업 참여도 허용된다.

정부는 14일 오전 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.

금융위는 우선 PF 대출 시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화하기로 했다. 예를 들어 위험가중치의 경우 현재 1금융권은 PF 대출에 대해 150%, 2금융권은 100%가 적용되는데, 추후 마련될 자기자본비율 기준을 충족하지 못할 시 더 높은 위험가중치를 인식해야 하는 것이다.

국내 PF 사업의 자기자본 비율(약 5% 내외)이 미국, 일본 등 다른 나라(30% 상회)에 비해 과도하게 낮다는 지적에 따른 것으로, PF 사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공한다는 계획이다.

리스크 관리 체계가 부족한 상호금융권과 여신전문회사 등에도 PF 대출 시 자기자본 투입 비율에 따른 위험가중치와 충당금이 차등 적용된다. 그간 저축은행업권에만 이같은 자기자본비율 요건이 있었지만 리스크 관리 체계가 부족한 업권까지 확대하겠다는 것이다.

강영수 금융위 금융정책과장은 "자기자본비율이 낮으면 결국 대출 비중이 많다는 의미인데, 이런 사업구조는 기본적으로 (사업성이) 안 좋을 수 있다"며 "부실 가능성이 크니, 위험가중치를 높게 주겠다는 취지"라고 말했다. 이어 "대출기관인 금융사는 사업성을 한 번 더 평가할 유인으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.

아울러 금융사가 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 의무화하는 방안도 추진된다. 현재 금융사는 대출 시행 전 외부 업체에 부동상 PF 사업성 평가 용역을 맡긴다. 다만 평가 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식했다. 정부는 금융사에 부동산 PF 사업성 평가 기준 및 절차를 마련하고 전문평가기관을 통해 사업성 평가를 의무적으로 받도록 할 방침이다.

또한 주택공급 확대 차원에서 은행·보험사의 장기임대주택(법인이 '100가구 이상 임대주택을 20년 이상 의무적으로 운영'하는 제도) 사업 참여도 허용된다. 그동안 금융사는 업무용 목적 외에 부동산 소유가 허용되지 않았다. 정부는 자회사가 부동산을 소유하거나 펀드 등 간접투자하는 방식으로 장기주택사업을 영위할 수 있도록 은행법과 보헙법을 개정할 계획이며, 은행이 장기임대주택사업자(법인) 지분을 15% 이상 보유할 수 있도록 허용하기로 했다.

위험가중치 등 건전성 관련 규제체계도 손질된다. 현재 부동산 PF 대출은 기업대출보다 연체율이 높으나 위험가중치가 기업대출 대비 높지 않은 상태다. 또한 업권별 연체율에 차이가 있음에도 전 금융권의 부동산 PF 대출 대손충당금 규제는 동일하다. 이에 정부는 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요 업권에 마련하고, 업권별 부동산 PF 익스포져에 대한 한도규제도 정비한다는 방침이다.

불합리한 부동산 PF 수수료 관행도 타파한다. 앞서 금융감독원이 부동산 PF 수수료 점검을 실시한 결과 불합리한 수수료 부과 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점이 드러났다. 이에 지난 5월 구성된 TF를 바탕으로 올해 안으로 수수료 정의 및 항목 분류, 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차 등을 담은 업권별 수수료 관련 모범규준을 마련할 예정이다.

금융위는 내년 상반기부터 태스크포스(TF)를 운영해 업권별 감독규정 세칙·PF리스크 관리 모범규준을 개정할 계획이다. 일정기간 유예후 단계적으로 시행할 방침으로 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급적용 하지 않는다.

강 과장은 "내년 상반기 중 금융권 TF를 운영해, 부동산 경기 상황 등을 감안해 적정 수준의 자기자본비율 기준과 함께 위험가중치, 충당금 차등 비율을 정할 것"이라고 말했다.

[ 경기신문 = 고현솔 기자 ]