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'전창훈'의 전체기사

칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자 소송에서의 책임제한

지난 칼럼에서 통상적으로 아파트를 분양받아 입주하고 2년 정도가 지난 경우 채권양도 절차를 통해서 처음 하자소송을 시작하게 된다고 설명을 하였습니다. 경우에 따라서는 시행사나 시공사에 대하여 오랜 기간 동안 하자 처리에 대한 요구만을 하거나 협상을 하다가 결렬이 되어 뒤늦게 소송을 시작하기도 합니다. 하자소송의 궁극적인 목적은 손해배상금을 수령하여서 이를 통해 공용부분이나 전유분에 존재하는 하자를 치유하는 공사를 하여야 하는 것이고, 이를 위해서는 우선적으로 법원의 감정을 통해서 적정한 보수비를 산정받는 것이 필요합니다. 하지만 법원의 감정을 통해서 보수비가 산정이 되더라도 실제 판결을 통해서 해당 금원이 모두 인정이 되는 것은 아닙니다. 현재 대부분의 사건에서 법원은 준공시로부터 감정을 위한 현장조사까지 또는 소제기까지의 기간 경과에 따라 대략 1년 5%의 비율로 책임을 제한하고 있습니다. 법원에서 이러한 책임의 제한의 근거로 드는 것은 시간이 지남에 따라 아파트의 자연적인 노후화가 진행되어 그것이 하자의 발생에 기여하고 이를 시공상 잘못과 구별하는 것이 현실적으로 어렵다는 것을 주된 이유로 하고 있습니다. 또한 하자가 있더라도 입주자들이 사용하는 과정에서
- 전창훈
- 2025-09-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자 소송 시작을 위한 채권양도절차

통상적으로 아파트를 분양받아 입주하고 2년 정도가 지났음에도 시행사나 시공사에서 하자보수를 원활하게 진행하지 않는 경우 입주자대표회의는 하자소송을 준비하게 됩니다. 입주자대표회의에서 하자소송을 진행하는 것으로 결정이 되면 이를 위해서 하자진단을 위한 업체와 법률 사무 대리를 위한 법무법인 선정을 하게 됩니다. 입주자대표회의가 입주민들을 대표하여 소송을 진행하기 위하여는 입주민들로부터 채권양도를 받는 것이 필요합니다. 채권양도라는 입주민들이 시행사에 대하여 가지고 있는 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 입주자대표회의라는 법인(단체)에 이전하는 것입니다. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지고 있는 것은 수분양자인 개별 입주민들이므로 원칙적으로는 이들이 모두 개별 당사자로서 소송에 참여할 수도 있지만 그렇게 하는 경우 수백 명의 입주민을 대리하여 소송과 관련한 업무를 진행하는 것이 현실적으로 어렵기에 소송의 신속하고 효율적인 진행을 위하여 입주자대표회의를 입주민들의 대표로 내세워 소송을 진행하게 되고 이를 위해 채권양도라는 절차를 거치게 되는 것입니다. 과거에는 입주민 중 한 명을 대표자로 세워서 진행하는 선정당사자 방식을 이용하기도 하였으나 이러한 방식은 소송
- 전창훈
- 2025-08-06 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자소송의 상대방

아파트 하자소송을 준비하는 과정에서 누구를 상대로 소송을 제기하여야 하는지 의문이 드는 경우가 있다. 최근에 소비자들은 소위 브랜드 아파트를 선호하는 경향이 강해서 해당 브랜드를 표방하면서 실제 건물을 건축한 시공사나 건설회사가 하자에 대한 책임이 있을 것이라고 생각하는 경우가 많다. 또한 하자소송을 준비하는 과정에서 분양계약서에 기재된 분양자가 현재는 폐업을 하여 분양자를 상대로 소송을 해도 소용이 없다는 것을 알게 되는 경우도 있다. 집합건물법에서는 하자담보책임의 주체에 관하여 ‘건물을 분양한 자’로 규정하고 있고, 이는 시행사를 의미하는 것이므로 원칙적으로 분양자인 시행사는 하자에 대한 소송의 상대방이 되는 것이 원칙이다. 이러한 이유로 우리가 많이 알고 있는 브랜드 아파트를 짓고 있는 건설사들이 시공사에 불과한 경우에는 이들은 하자소송의 상대방이 될 수 없다. 이들은 수분양자들과 직접 분양계약을 체결한 당사자가 아니기 때문이다. 다만, 과거에는 예외적으로 분양자가 하자보수에 기한 손해배상을 할 수 없는 무자력인 경우에는 채권자대위권이라는 법리에 따라 시공사를 상대로 소송을 제기할 수 있었다. 즉, 민법 제404조의 채권자대위소송을 통해서 도급계약에 기
- 전창훈
- 2025-07-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 아파트 하자소송의 첫걸음

필자는 약 3년 전 분양받은 아파트의 입주를 앞두고 사전점검에 참여한 적이 있었습니다. 내가 분양받은 아파트에 처음 들어가 보는 날이여서 설레는 마음과 함께 아파트의 사전점검을 어떻게 해야 하나 하는 막연한 걱정도 있었던 것으로 기억합니다. 그래서 사전점검 후기 등을 찾아보면서 사전점검시 유의하여야 하는 부분들이나 하자를 체크하는 방법 등을 챙겼습니다. 최근에는 이러한 사전점검을 대행해주는 업체도 있어 대행업체를 통해 보다 꼼꼼하게 사전점검을 하는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다. 필자 역시 사전점검 후 몇가지 하자를 찾아서 점검표에 상세히 기재를 한 후 제출을 하였고, 입주 전에 이러한 하자들이 모두 처리되어 있을 것이라고 기대를 하였습니다. 하지만 정작 입주 당일에도 지적한 하자들이 전혀 수선되어 있지 않았고 이후에도 반복적으로 시행사에 하자 처리를 요청하는 문서를 발송한 적이 있었습니다. 그러나 필자는 물론 수많은 수분양자들의 하자보수 요청에도 불구하고 하자처리 업무는 더디기만 하였고 그렇게 시간이 흘러가면서 수분양자들의 불만은 점점 쌓여만 갔습니다. 이후 필자는 아파트 하자와 관련된 손해배상 소송들을 진행하면서 생각보다 우리 아파트처럼 하자보수가 원
- 전창훈
- 2025-06-05 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 인터넷 커뮤니티상의 표현과 명예훼손

일상생활에서 단체 대화방이나 인터넷 커뮤니티의 게시판을 통해 다양한 분야에 관한 의견을 소통하는 것은 이제 흔한 일상의 모습이 됐다. 이러한 소통의 수단을 통해서 일상의 유용한 정보부터 같은 아파트나 마을 나아가 사회의 각종 현안에 대한 각자의 의견을 표명하고 나아갈 방향을 찾아가는 것은 순기능이라고 할 것이다. 다만, 이러한 소통의 과정에서 우리가 서로의 입장에 대한 충분한 배려가 없이 정제되지 않은 표현이나 허위의 사실의 표명이 이루어지고 이로 인해 같은 공동체의 구성원이나 이웃 간에 명예훼손으로 서로 고소하는 모습 역시 종종 볼 수 있다. 특히 사소한 다툼의 과정에서 객관적 사실을 표현하는 경우에는 명예훼손의 문제가 발생하지 않을 것이라고 생각하는 경우가 흔히 있다. 그러나 형법 제307조 제1항은 ‘공연히 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자’를, 형법 제307조 제2항은 ‘공연히 허위의 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자’를 처벌하도록 규정하고 있고, 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률(이하 ‘정보통신망법’이라 한다) 제70조 역시 허위의 사실 뿐만 아니라 사실을 적시하는 경우에도 처벌하도록 하고 있어 설사 표현의 내용이 객관적
- 전창훈
- 2025-05-09 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 역전세와 임차인의 보호

최근 서울과 경기지역의 아파트 등 주택가격이 하락하면서 전세값 역시 하락하고 있다고 합니다. 한 부동산 업체의 조사에 따르면 2년 전보다 전세보증금이 내린 아파트는 38.6%이고 분기별 전세보증금의 하락폭 역시 커지고 있다고 합니다. 이러한 변화는 임차인의 입장에서는 주거비 부담이 경감되는 측면도 있지만 반대로 임대인의 자금 여력에 따라 전세보증금을 돌려받기 어려워지는 위험이 증가할 수 있다는 의미이기도 합니다. 원칙적으로는 임대인은 임대차가 종료되면 임차인이 이사를 나갈 때 전세보증금을 돌려주어야 하지만 현실에서는 새로운 임차인이 들어와야 전세보증금을 돌려주게 됩니다. 따라서 임대차 기간의 만료를 앞두고 새로운 집으로 이사를 계획하는 세입자들의 걱정이 커지는 것도 사실입니다. 보통 세입자들은 보증금을 받아서 이사가는 집의 잔금을 치를 계획을 세우는데, 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못한다면 세입자에는 곤란한 일이 생기기 마련입니다. 이러한 걱정을 해결하기 위한 좋은 방법은 임대차계약을 체결하면서 또는 임대차기간의 50%가 지나기 전에 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증보험의 ‘전세보증금 반환보증 보험’에 가입을 하는 것입니다. 과거에는 보증보험에 가
- 전창훈
- 2025-04-04 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 개인간 금전거래시 체크 포인트(2)

지난 기고문을 통해서 개인간 금전거래시에도 차용증을 충실하게 작성하고 채무불이행시 신속한 집행을 위해서 약속어음공정증서를 작성하는 것도 필요할 수 있다고 설명했다. 개인간에 종종 큰 금전을 대여하는 경우에는 채무자가 그 소유 부동산이나 제3자 소유 부동산을 담보로 제공하는 경우도 있다. 이러한 경우에는 해당 담보물건의 등기사항전부증명서를 꼼꼼히 확인해 근저당권 설정이나 압류가 있는지 확인하고 시세와 비교하여 추가적인 담보여력이 있는지 확인하는 것도 필요하다. 통상 시세의 70% 정도를 기준으로 해당 부동산의 근저당권의 채권최고액의 합계액이 이를 초과하면 해당 부동산에는 더 이상 담보여력이 없는 것으로 판단하고 있다. 채권자와 채무자 사이의 금전거래는 통상 민사소송을 통해서 해결되는 것이 일반적이다. 그러나 변제기에 이르러 채무자가 자신이 변제능력이 없음을 자인하는 경우에는 실제 민사소송을 통해서 이를 해결하기 어려운 경우도 많이 있다. 이러한 경우 채권자는 채무자가 금전대여 당시 실제 변제의사가 전혀 없음에도 자신의 변제능력이나 변제방법, 대여금의 사용용도를 기망하여 돈을 빌렸다는 것을 이유로 사기죄로 고소를 하기도 한다. 대법원의 판결을 살펴보면 타인으로부
- 전창훈
- 2025-03-07 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 개인간 금전거래시 체크 포인트

개인들 사이에 금전거래는 그 금액의 다과를 떠나서 빈번하게 발생하는 일이다. 누구에게는 친구나 가까운 지인에게 소액의 금전을 빌려주고 이를 받지 못해서 속상했던 경험은 한번 정도 있을 것이다. 개인간의 금전거래에 있어서 가장 중요한 것은 차용증을 작성하는 것이다. 그런데 우리나라에서는 가까운 친구나 친족 사이에 돈을 빌려 주면서 차용증을 작성하지 않는 경우도 다반사다. 개인간의 정(情)과 신용(信用)을 중요하게 생각하는 우리나라에서는 돈을 빌려 주면서 차용증 작성을 요구하는 것이 마치 상대방에 대한 불신(不信)을 드러내는 것처럼 보기도 한다. 그래서 ‘나 믿지 못하냐’는 말 한마디에 차용증도 없이 덜컥 큰 돈을 빌려주건 마음을 졸이는 경우도 종종 보곤 한다. 더욱이 요즘에는 돈을 빌려주면서 개인간 은행계좌로 송금을 하는 경우가 많아 되려 송금기록이 있는데 차용증을 작성할 필요가 없다는 식으로 설명하면서 차용증 작성을 미루는 경우도 흔히 볼 수 있다. 하지만 개인간의 금전거래 문제를 해결함에 있어 ‘차용증’은 매우 중요하다. 차용증은 단지 돈을 빌려준 사실 뿐만 아니라 대여기간, 이자, 상환방식 등 추후 돈을 돌려받을 때 필요한 여러 가지 사항 등을 정하고 있
- 전창훈
- 2025-02-06 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 반드시 알아야 할 상속실무(2)

지난 글을 통해서 상속포기나 한정승인의 경우 상속개시가 있음을 안날 즉, 피상속인의 사망을 안날로부터 3개월 이내에 피상속인의 주소지 관할 가정법원에 상속포기 또는 한정승인을 신고를 하여야 한다는 사실을 설명드린 바 있습니다. 그러나 상속포기나 한정승인을 하기 이전에 상속인들이 상속재산인 부동산을 매도, 주식을 매각하거나 예금채권을 찾아 사용하는 등 상속재산에 대하여 처분행위를 하거나, 상속인이 한정승인 또는 포기를 한 후에 상속재산을 은닉 또는 부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 않은 때에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 보게 되므로, 상속포기나 한정승인을 할 것인지 여부에 대하여 확실히 결정이 되지 않은 상태에서는 상속재산을 처분하지 않도록 주의할 필요가 있습니다. 상속인들이 한정승인을 한 경우 상속인들에게는 상속재산의 청산이라는 후속 절차가 남게 됩니다. 이러한 상속재산 청산절차는 상속채권자나 유증받은 사람에 대한 채권 또는 수증을 신고할 것을 신문에 공고(한정승인이 있은 날로부터 5일 이내에 2개월의 기간 동안)하고 채권자들에 대한 변제·배당 및 유증의 이행 절차를 하는 것입니다. 이러한 상속재산 청산 절차는 법률전문가의 조력이 없이는 어렵고 상
- 전창훈
- 2025-01-09 06:00
칼럼/사설 [전창훈의 알쓸신법] 반드시 알아야 할 상속실무(1)

부모, 형제 등 가까운 가족이 사망하는 경우 슬픔의 감정을 추스르고 장례 등의 절차를 마치고 현실로 돌아오면 유가족들은 망인의 업무를 처리하여야 현실에 직면하게 됩니다. 더욱이 가까운 가족이라고 하지만 망인이 평소 재산관리나 망인의 채권채무 관계 등에 대하여는 잘 알지 못하는 경우가 많습니다. 필자는 남편이 갑작스럽게 사망을 하였는데 남편이 평소 재산관리를 전적으로 하였기에 망인이 어느 은행이나 증권사에서 거래하고 있는지조차 모르고 있다는 아내를 만난 적도 있습니다. 가까운 가족이 사망하는 경우 특히, 배우자나 부모가 사망하는 경우 제일 먼저 처리해야 하는 문제는 상속문제입니다. 상속이란 사망을 원인으로 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무가 상속인에게 승계되는 것을 말하는 것입니다. 상속인들이 상속재산을 정확하게 알기 위해서는 주민센터에 방문하여 안심상속원스톱 서비스를 신청하여 피상속인의 재산을 조회하여야 합니다. 이를 통해 상속인들은 피상속인의 금융재산, 대출금, 보험, 증권, 부동산, 차량, 미납 세금 등 상속재산에 대하여 알 수 있습니다. 그러나 이러한 절차를 통하더라도 망인이 사적으로 친구들이나 지인들로부터 빌린 대여금과 같은 채무에 대하여는 알
- 전창훈
- 2024-12-05 06:00

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