통상적으로 아파트를 분양받아 입주하고 2년 정도가 지났음에도 시행사나 시공사에서 하자보수를 원활하게 진행하지 않는 경우 입주자대표회의는 하자소송을 준비하게 됩니다. 입주자대표회의에서 하자소송을 진행하는 것으로 결정이 되면 이를 위해서 하자진단을 위한 업체와 법률 사무 대리를 위한 법무법인 선정을 하게 됩니다. 입주자대표회의가 입주민들을 대표하여 소송을 진행하기 위하여는 입주민들로부터 채권양도를 받는 것이 필요합니다. 채권양도라는 입주민들이 시행사에 대하여 가지고 있는 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 입주자대표회의라는 법인(단체)에 이전하는 것입니다.

하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지고 있는 것은 수분양자인 개별 입주민들이므로 원칙적으로는 이들이 모두 개별 당사자로서 소송에 참여할 수도 있지만 그렇게 하는 경우 수백 명의 입주민을 대리하여 소송과 관련한 업무를 진행하는 것이 현실적으로 어렵기에 소송의 신속하고 효율적인 진행을 위하여 입주자대표회의를 입주민들의 대표로 내세워 소송을 진행하게 되고 이를 위해 채권양도라는 절차를 거치게 되는 것입니다. 과거에는 입주민 중 한 명을 대표자로 세워서 진행하는 선정당사자 방식을 이용하기도 하였으나 이러한 방식은 소송 중에 구분소유자가 변경되면 선정당사자를 변경하여야 하는 문제가 있어 최근에는 대부분 채권양도라는 방식을 이용하고 있습니다.

이러한 채권양도 방식이 소송신탁에 해당한다고 보아 그 적법성에 대하여 논란이 있기도 하였으나, 대법원에서 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 양도 경위, 방식, 시기, 양도인과 양수인의 관계, 하자보수의 효율성 등을 고려하여 구분소유자들이 입주자대표회의에게 한 손해배상청구권의 양도는 소송행위를 하게 하는 것이 주목적이라고 보기 어렵다고 판단(대법원 2009. 2. 2. 선고 2008다84229 판결)함으로써 그 적법성을 명시적으로 인정해주었습니다.

이러한 채권양도는 단지 소송을 하기 위해서만 필요한 것은 아닙니다. 통상 개별 하자의 제척기간에 임박하여 소송을 준비하는 경우가 많은데, 제척기간 내에 입주자대표회의가 시행사에 대하여 권리행사를 하기 위해서는 입주자대표회의에 채권양도가 되어 있어야 하고, 그렇지 않은 경우 입주자대표회의의 권리행사가 효력이 없어 추후 소송에서 전유부분과 공용부분에 대한 손해배상 청구를 할 수 없게 될 수도 있습니다. 또한 채권양도 비율이 낮은 경우 공용부분에 대한 손해배상액이 줄어들게 되고, 실제 공용부분 하자보수에 대한 비용이 다시 주민들의 부담으로 전가될 수 있어 채권양도 비율을 높이려고 하고 있고 통상적으로 95% 이상의 채권양도율을 확보하고 있습니다.

물론 채권양도는 입주민들이 가지고 있는 손해배상청구권을 확정적으로 입주자대표회의에 이전하는 것이므로 이후에 입주자대표회의에서 소송을 통해서 받은 손해배상금을 자의적으로 사용할 것이라는 우려를 할 수도 있습니다. 그러나 통상 채권양도서에는 입주자대표회의가 추후 수령한 손해배상금은 하자보수 등 그 목적에 맞도록 사용한다는 취지가 기재되어 있어서 이를 자의적으로 사용하는 경우 형사책임의 문제가 발생할 수도 있어 이러한 부분에 대하여는 너무 염려하지 않아도 될 것이므로 특별한 사정이 없다면 채권양도에 협조하여 원활하게 소송이 진행될 수 있도록 하는 것이 필요할 것입니다.