새 정부의 ‘화두’가 부동산 정책으로 쏠리고 있다.

부동산 정책을 봇물처럼 쏟아내고 있는 인수위의 입장에 따라 재건축·재개발 등 도시재정비사업 활성화와 세제완화 등 기대가 증폭되고 있기 때문이다.

도내 부동산 시장의 경우 최고의 비수기로 꼽히는 연말임에도 불구하고 성남시 중원구 부동산 시장의 경우 매물이 회수되고 있고 수원시 연무동 전·월세 시장도 가격이 상승세 분위기를 보이고 있다.

이와관련 한국경제학회는 26일 ‘대통령 당선자 경제공약의 현실성 검증과 제안’ 포럼을 열고 부동산 정책의 현실성을 검증하고 실질적인 대책을 논의했다.

전문가들은 “부동산 시장이 상승세로 돌아서는 내년 봄의 전세시장과 맞물려 정책이 개선될 경우 주택시장은 재차 상승기류를 타고 급등할 것이다”는 평가하고 있다.

◇ 연간 50만가구 공급, 가능할까 = “현 주택시장 여건을 고려할 때 연간 50만호라는 물량은 과연 적정공급량인지 정밀한 검토가 필요하다.”

중앙대학교 허재완 교수는 “주택공급으로 부동산가격을 안정화하는 방안은 원칙적으로 바람직하지만 미분양 물량이 넘치고 있는 현실에서 과연 적정한 공급량인지 의문스럽다”며 이같이 말했다.

도내 미분양 물량은 11월말 기준으로 1만여가구에 이르고 있다.

지난해 같은 기간 4천500여가구보다 무려 2배가까이 증가했다.

특히 기반여건이 미약한 남양주, 양주, 파주 등 외곽지역 택지개발지구의 경우 미분양이 증가할 수 있다는 염려가 커지고 있는 실정이다.

정부의 부동산 시장 안정화 대책의 일환인 분양가상한제 등이 실수요자에게는 현재보다 값싸고 좋은 아파트를 찾을 수 있다는 기대로 작용하고 있기 때문이다.

연간 50만가구를 공급하려는 정책목표를 실현하기위한 방향이 불명확하다는 비판이다.

◇ 재건축 규제완화와 용적률 확대 염려 = 참여정부는 주택공급을 ‘신도시’에서 찾았다.

이명박 대통령 당선자는 이와는 반대로 ‘도심재개발·재건축’을 강조, 주택공급을 장담하고 있다.

신도시 건설은 많은 시간이 투자돼야하고 보상금에 따른 주변 토지가격 상승의 부작용때문에 기존 도시과밀지역을 대상으로 용적률과 층수규제를 완화하면서 더 많은 주택을 건설하는 게 효율적이라는 주장이다.

하지만 현재 추진되고 있는 화성시 동탄2, 김포·파주 신도시 등과 새롭게 논의되고 있는 고양신도시 등은 원점으로 되돌릴 수 없기 때문에 신도시 건설과 도심 재개발 사업을 동시에 추진할 경우 재정확충과 신도시로의 인구유입 정책이 무너질 수 있는 약점이 있다.

또 재개발·재건축은 신도시보다 주택공급효과가 제한적이라는 문제도 지적됐다.

기존 주택을 헐고 새롭게 건설하는 형태여서 기존보다 20%정도밖에 가구 수가 증가되지 않는다.

용적률도 무작정 높여줄 수 없어 한계에 봉착할 전망이다.

과도한 용적률 완화는 주택공급차원에서 도움이 될 수 있지만 고밀개발로 인한 도시경쟁력 저하를 초래, 득보다 실이 많을 수 있다.

수원시 고등동 A공인중개사 관계자는 “고밀도로 개발될 경우 도로확충 등에 대한 염려가 거론되고 있지만 기존보다 가격을 올려달라는 요구가 위험요소를 가리고 있다”고 걱정했다.

◇ 신혼부부 청약저축 “역차별” 논란 = 젊은층의 내 집 마련을 위해 제시한 ‘신혼부부 청약저축’ 신설은 역차별이 될 수 있다는 주장이 나왔다.

신혼부부의 범위가 불명확한데다 다른 사람들과의 형평성이 맞지 않아 제도정착까지의 논란이 불가피하기 때문이다.

특히 전체가구의 43% 정도가 무주택 세대인 상황에서 신혼부부에게만 우선적으로 주택을 공급해야 하는 이유에 대한 정확한 논리가 미흡하다는 지적이다.

신혼부부보다 내 집 마련이 더욱 절박한 사람은 어떻게 할 것인지와 결혼 10년차에 둘째아이를 기다리는 무주택 기혼부부보다 주택공급 혜택을 받아야하는지가 불명확하다.

◇ 부동산 정책, 어떻게 개선할까 = 이명박 대통령 당선자의 부동산 정책은 기존 주택거래를 정상화하는 방안이 첫 손에 꼽히고 있다.

대한공인중개사 김영근 경기도회장은 “꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장 활성화 방안에는 거래 활성화를 위한 규제완화정책이 절실하다”고 말했고 시흥시 시흥중앙공인중개사 이상규 대표도 “도내 신도시 사업은 당초 계획대로 추진하면서 주민선호도가 높은 지역을 중심으로 도시개발을 진행해 거래를 활성화할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.

이와함께 부동산 가격 상승이 재연될 수 있는 개발이익환수장치를 마련할 것이 제안되고 있다.

또 신도시개발과 재개발·재건축을 병행해서 추진하되 신도시의 비중을 점차 줄여나가는 전략과 용적률의 탄력적 운영, 환경친화적 주거환경, 역사문화 보존 의무 등도 제시됐다.

‘신혼부부 청약제도’ 역시 역차별을 막기 위해 특별가산점 수준의 정책으로 권고됐다.

허재완 교수는 “예민한 부동산 시장에 대한 정책을 한꺼번에 쏟아내기 보다는 도시경쟁력 강화와 공간구조를 개선하는 방안에서 정책을 결정해야 한다”며 “장미빛 비전보다는 실현가능성을 검토하고 정책을 구체화할 필요가 있다”고 말했다.