이명박 대통령 당선자에 대한 기대감이 부동산 시장에 확산되면서 부동산 투자에 대한 관심이 커지고 있다.

각종 부동산 세제가 변화하는데다 투자목적의 오피스텔 등이 틈새시장으로 떠오르고 있기 때문이다.

또 올해부터는 공공택지에 들어서는 아파트에 후분양제가 적용되는 등 내 집 마련을 위한 실수요자 위주의 정책도 예정돼 있다.

하지만 올 하반기 이후에는 오피스텔에도 전매제한 등의 규제가 더해질 전망이어서 이에따른 주의도 필요하다.

또 후분양제가 적용되는 아파트의 경우 분양대금납부 기한이 짧아지는 부분도 있어 변화하는 제도를 제때 파악해야 내 집 마련 계획에 차질을 빚지 않을 전망이다.

부동산 전문가들은 “새 정부가 들어서면서 부동산 세제와 규제 등이 변동되는 것이 많아 오피스텔, 상가 등의 투자처 선택에 주의가 필요하다”면서도 “내 집 마련을 위한 각종 제도변화를 확인해야 한다”고 말한다.

◇ 손꼽히는 투자처 오피스텔 = 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올해 상반기 중 수도권에서 공급이 예정된 오피스텔은 9곳, 2천9백49호로 조사됐다.

오피스텔은 소액으로 투자 가능한 틈새 상품인데다 주거용이 아닌 경우 주택 수에 포함되지 않아 임대수익을 확보할 수 있기 때문이다.

지난해 12월 인천 계양구에서 분양을 완료한 S오피스텔의 경우 총 분양가격이 5천만원 수준이었다.

분양가격이 저렴해 2천500만원의 자본금만으로도 투자가 가능했다.

자본금이 2천500만원인 경우 나머지 2천500만원은 대출(이율 연7%)을 받으면 가능하기 때문이다.

대출이자는 월 14만원 가량 수준인 반면 임대수익은 보증금 500만원에 월세 40여만원으로 책정, 이자를 뺀 나머지 금액이 월 26만원 가량이다.

수익률만 연간 10%~12%에 이른다.

오피스텔 분양을 희망할 경우 올 상반기 물량을 주목할 필요가 있다.

오피스텔 관련 법규가 이르면 다음달에 개최될 임시국회를 거쳐 올 8월부터는 입주 때까지 전매가 제한되고, 지역 거주자 우선공급 규정이 생기는 등 규제가 강화되기 때문이다.

오피스텔 규제안을 담고 있는 ‘건축물 분양에 관한 법률 개정안’은 지난해 11월 23일 국회 건설교통위원회를 통과한 후 현재 법제사법위원회 심의를 앞두고 있다.

부동산써브 관계자는 “유망 지역이라 해도 시세차익보다는 임대수입에 초점을 맞춰 지하철역 주변 소형 오피스텔을 중심으로 투자하는 게 안전하다”며 “변화하는 제도에 맞춰 상반기에 투자처를 선점하는 게 유리할 것으로 보인다”고 말했다.

◇ 양극화되는 상가시장 = 상가시장은 전반적인 침체로 지역·상품별 양극화가 심화할 전망이다.

공급과잉에다 주택 규제 완화 기대감으로 투자 수요가 빠져나갈 가능성이 크기 때문이다.

특히 이명박 대통령 당선자는 도심개발을 위주로 부동산 제도를 개편할 전망이어서 도심 외곽에 위치한 상권이 대거 중심상권으로 이동할 가능성이 크다.

올해 투자 유망 상가로는 아파트 단지 내 상가와 신설 역세권 근린상가, 아파트형 공장 내 상가, 복합단지 내 상가가 꼽히고 있다.

아파트단지 내 상가는 꾸준한 인기가 예상되지만 선별적인 투자가 필요할 것으로 예상되고 있다.

최근 배후 아파트의 규모·유형, 점포 층·호수 등에 따라 명암이 엇갈리고 있기 때문이다.

신설 역세권 근린상가도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

내수 부진이 이어지면서 같은 상가라도 유동인구의 동선 등 세부 조건에 따라 수익률 격차가 점차 벌어지고 있어 아파트형 공장과 복합단지 내 상가는 전체 연면적 중 상업면적 비율이 낮은 곳을 찾아야 안전하다.

수원시 영통구 럭셔리부동산공인중개사 관계자는 “영통이나 병점 등의 상권이 대부분 동탄신도시로 이동할 가능성이 높아 투자자들이 선뜻 결정하지 못하는 상황이 지속되고 있다”며 “지역별로 상권시장의 양극화가 뚜렷해지는 한 해가 될 수 있다”고 말했다.

◇ 바뀌는 부동산 제도 = 올해부터는 공공택지에 들어서는 아파트에 후분양제가 적용된다.

전체공정의 40% 이상 건축을 마쳐야만 입주자를 모집할 수 있다.

건축된 아파트를 보면서 청약할 수 있고 건설업체 부도에 따른 위험부담도 줄일 수 있는 장점이 있다.

하지만 분양 대금 납부 기한이 짧아지는 부담이 있어 실수요자들에게는 유동자금확보가 내 집 마련 계획에 중요한 요인이 될 전망이다.

올해부터 수도권 투기과열지구에서 지역우선 공급을 받으려면 입주자 모집 공고일을 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주해야 한다.

이에 따라 올해부터 순차적으로 분양되는 광교와 송파 신도시에 청약하기 위해서는 서둘러 해당 지역으로 옮기는 게 유리하다.

단독주택 재개발, 재건축 연한은 20년에서 30년으로 강화되지만 재건축과 재개발 조합의 설립 요건은 완화된다.

배우자간의 증여세 공제 대상액도 현재 3억원에서 6억원으로 확대되는 등 부동산 세제 부문에도 변화가 예상되고 있다.

특히 새정부 출범 이후 1가구 1주택자를 중심으로 양도세 부담을 낮추는 방안과 종합부동산세 완화 방침도 보다 구체화될 전망이다.