계약금을 지급하기 전에는 언제라도 계약을 파기할 수 있다?

A는 B로부터 B 소유의 상가를 매수하기로 하고 매매계약을 체결했는데 매매대금은 계약금 1000만원, 중도금 4000만원, 잔금 5000만원 합계 1억원으로 약정했다.

다만 계약금은 다음날 지급하기로 했다. 그날 밤 B는 위 상가를 매도한 것을 후회하고 A에게 계약금을 지급하기 전이므로 위 매매계약을 파기한다고 통지했다. B의 계약파기는 정당한 것인가?

일반적으로 부동산매매계약을 체결하는 거래당사자는 계약금을 지급해야 비로소 계약의 효력이 발생하는 것으로 인식하고 있는 경우가 많아서 위의 B와 같이 계약금이 지급되기 전이면 언제든지 계약을 파기할 수 있는 것으로 오인하고 있다.

그러나 법률적 차원에서 계약금이 수수된 부동산매매계약을 살펴보면 매매계약과 계약금계약이라는 두 개의 계약이 존재한다. 즉 매매계약의 성립으로 매도인은 부동산의 소유권이전의무를, 매수인은 대금지급의무를 부담하고 계약금계약의 성립으로 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있는 권리를, 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 된다.

위와 같이 두 개의 계약이 서로 효력을 달리하는 별개의 계약이고 부동산매매계약은 당사자의 의사의 합치만으로 성립하는 낙성계약임에 반해 계약금계약은 당사자의 의사합치 이외에 실제 계약금을 지급해야만 성립하는 요물계약으로서 위 두 계약은 그 성질이 서로 다르다.

결국 위 사례에서 A와 B 사이의 상가매매계약은 당사자 사이 의사의 합치만으로 성립하게 되므로 상가매매에 대한 의사의 합치가 존재하는 위 사례에서 A와 B는 각각 대금지급의무와 소유권이전의무를 부담하게 된다.

하지만 계약금계약의 경우는 계약금이 아직 지급되지 않았으므로 성립조차 하지 않은 것이어서 계약금의 배액상환 또는 계약금의 포기를 통한 계약해제권은 발생하지 않는 것이다. 즉, 위 사례의 경우에 매매계약은 유효하게 성립했으나 계약금계약은 성립조차 하지 않은 상태인 것이다.

따라서 위 상가매매계약에 의해 상가의 매도인인 B는 계약금을 지급받지 못했더라도 A에게 소유권을 이전해 줄 의무를 부담하는 반면에 매수인인 A는 B에게 매매대금을 지급할 의무를 부담하게 되는 것이다.

이러한 거래당사자의 매매계약상의 의무는 당사자 간에 매매계약을 해제하기로 합의하는 등의 사유가 없는 한 이행되어져야 하는 것이지 계약금이 지급되지 않았다는 이유로 일방이 매매계약을 파기할 수는 없는 것이다.

우리 대법원도 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결에서 계약금을 지급받기 전이라도 매매계약은 유효하므로 당사자 일방이 채무불이행을 했다는 등의 사유가 없이는 임의로 매매계약을 해제할 수 없다는 취지의 판결을 하고 있으므로 참고하기 바란다.

<법무법인 강산 우병운 변호사>