오산시 승격 이래 사실상 최초 토지구획정리사업으로 조성된 궐동지구가 고밀도 원룸·상가로 전락하면서 도시기형화를 초래하고 주차난에 포위되는 등 각종 문제점이 노출되고 있다. 택지사업이나 토지구획정리사업 등으로 탄생한 개발지역은 도시형태로 생성한 뒤 성장기를 거쳐 후퇴기(쇠퇴기)를 맞게 된다. 반면 이상적인 택지비율로 조성된 개발지역은 성장기간이 지속되면서 자연스럽게 정주권이 형성, 최적의 주거공간으로 주목받지만 그렇지 않을 경우 슬럼(Slum)가로 변질될 우려가 높기 때문이다. 이에 본지는 궐동토지구획정리사업(이하 궐동지구)의 현황과 당면 문제들을 짚어 본다.  <편집자 주>

▲ 현황

지난 2004년 완료된 궐동토지구획정리사업은 1989년 시 승격 이래 오산시가 사실상 최대 단일 규모로 추진한 대표적 시책사업이다. 5년이 흐른 현재 궐동지구는 동전의 양면처럼 긍·부정론 사이에서 최근 각종 문제점이 표출, 주거환경 불균형과 주차난 등으로 기형화를 우려하는 지적이 불거지고 있다.

시는 당시 도심권에 비해 주거환경이나 도로망 등이 낙후된 궐동 일대 67만2천㎡(19만평)을 개발, 살기 좋은 정주권역으로 조성하기 위해 96년 480억원이 소요되는 궐동토지구획정리사업을 한신공영에 맡겼다. 궐동지구는 주택용지 31만3천500㎡, 상업용지 6만6천㎡, 공공시설용지 24만7천500㎡ 등과 도로, 상·하수도 등 기반시설을 갖춰 2003년5월 완료된 뒤 이듬해부터 입주와 건축행위 등이 이뤄졌다.

▲ 주거환경 문제

궐동지구는 현재 공동주택(아파트) 1천393가구와 건축허가를 받은 670여건의 원룸·상가·다가구주택 등이 건립됐다. 이 때문에 낙후지역 개발을 목적으로 조성된 궐동지구가 원룸·다가구·상가 일색으로 채워지면서 베드타운화에 따른 주거환경 악화와 심각한 주차난에 직면했다.

궐동지구가 이처럼 기형화를 부른 건 그만한 이유가 있다. 땅을 소유한 주민들에게 최대한 이익을 줘야 하는 토지구획정리사업 특성상 택지비율을 효과적으로 적용할 수 없는 조건에서 시가 당초 공영주차장 부지를 아예 확보하지 않은 채 상업지구 내 2필지(3천52㎡)와 일반주거지역 내 1필지(910㎡) 등 3필지를 주차장 부지로 계획했으나 이마저 공사비가 부족하다는 이유로 모두 매각했기 때문이다.

▲ 불법건축물 양산 및 행정조치 악순환

사정이 이렇자 시는 2005년 1차로 가구수를 불법으로 늘린 원룸(다가구)주택 일제조사를 벌여 150여건을 적발했다. 이 가운데 위법으로 판명된 80%(120여건)에 원상복구 이행강제금을 부과하고 사법당국에 고발조치하는 행정처분을 내렸다.

그러나 현실적으로 원상복구가 어려운 불법건축물들이 배짱으로 버티며 시가 해마다 부과하는 이행강제금만 수용하면서 환경개선은 이뤄지지 않은 채 행정조치와 이행강제금으로 이어지는 악순환을 반복하고 있다.

▲ 주차난과 범죄 사각지대

현행 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’(제27조 주차장)이 2004년7월1일 개정되면서 가구당 전용면적이 60㎡이하의 경우 주차공간을 0.5대에서 0.7대로 상향 조정됐으나 이미 법개정 이전에 건축허가를 받은 원룸(다가구)·상가 450여건이 건립되면서 심각한 주차난을 부른 것이다.

특히 심야부터 마땅한 주차공간을 찾지 못한 차량들이 원룸·상가 일대 불법주차구역으로 몰려들면서 아침 출근 시간대까지 혼잡을 초래하고 있다. 또 인근 국지도 82호선과 지방도 310호선 등이 교차하는 남촌오거리(로터리)가 러시아워에 밀려드는 차량들로 넘쳐나면서 이 여파가 궐동지구까지 미쳐 교통혼잡이 빚어지고 있다.

게다가 지난 2월26일 중국 한족 30대 내연남이 40대 내연녀를 살해하고 자신도 목숨을 끊었고, 앞서 같은달 19일 40대 동거남이 동거녀를 살해한 뒤 자수한 강력사건이 궐동지구 원룸에서 잇따라 발생하는 등 각종 범죄 사각지대로 전락하며 주민들의 불안수위가 높아지고 있다.

▲ 궐동지구 문제의 개선 방향

주민들은 “궐동지구가 우려했던 주거환경 악화와 심각한 주차난이 피부에 와 닿으며 각종 문제점이 발생하고 있다”며“쾌적하고 편리한 정주권 조성을 목적으로 개발됐는데 오히려 생활에 불편을 주는 곳으로 변질되고 있다”고 말했다.

이런 문제들에 대해 시 관계자는 “당초 공영주차장 부지 확보를 위해 관련부서와 협의했으나 예산부족으로 매입하지 못했다”며 “주차난 해소를 위해 2006년 궐리사 앞 사유지 1천566㎡(42대)를 비롯, 지난해 사유지 3곳을 임차해 총 2천931㎡(142대)를 운영중이고 도시계획시설이 결정(주차장)된 궐동 94일대 3천689㎡(9필지)를 주차장으로 조성하면 160대의 주차공간이 늘어나게 돼 다소 주차난이 해소될 것으로 보며 지속적인 주차공간 확보에 힘쓰겠다”고 밝혔다.

■ 토지구획정리사업이란?

⊙장점 - ‘선 개발 후 청산’ 방식의 토지구획정리사업은 부지매입을 위해 초기단계부터 많은 예산이 필요한 ‘선 보상 후 개발’ 방식의 택지개발사업과 달리 시행자가 별도로 사업비를 들이지 않고 시공자를 선정한다. 이는 환지방식으로 주택용지와 도로망 등 기반시설을 확보하는 장점을 가져 비교적 재정자립도가 낮은 지방자치단체 등이 선호한다.

⊙단점 - 반면에 높은 감보율을 전제로 시행되는 이 사업은 토지주들에게 환지로 부여되는 면적이 감소하면서 상대적으로 지가상승에 따른 토지 고밀화로 직결돼 원룸,상가,다가구 등이 집중되면서 주거환경 악화와 심각한 주차난 등을 초래한다.