7일 정부가 발표한 올해 세법개정안 중 부동산 분야는 8.18 전월세시장 안정방안의 핵심이었던 매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 방안과 함께 다주택자의 세금 부담을 좀 더 낮추는 방안에 초점이 맞춰졌다.양도소득세, 법인세, 종합부동산세 혜택을 받을 수 있는 임대주택사업자의 문턱을 크게 낮추고 사업자가 거주하고 있는 주택에도 세금 혜택을 줬다. 이날 발표된 부동산 관련 세법 개정안의 주요 사항과 수도권 매입임대주택 고르는 요령에 대해 알아봤다.

■ 부동산 세법 어떻게 바뀌나?

<매입임대 수혜대상 가구>

*(주)부동산써브

▲다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용

이번 개편안의 첫번째는 소득세법 95조를 개정해 다주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제를 적용하는 것이다.

본래 장기보유특별공제는(2009년 1월 1일 이후 기준) 양도세 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택자(일시적 2주택으로 비과세되는 주택, 비과세요건을 갖춘 9억 원 초과 고가주택 포함)면 3년~20년 이상 보유기간에 따라 24~80%까지 양도소득세를 공제해, 다주택자는 장기보유에 따른 감면 혜택이 없었다.

하지만 금번 세제개편안을 통해 내년 1월 1일 이후 양도 분부터 다주택자들도 연 3%씩, 최대 30%까지 주택 매도 시 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있도록 길이 열렸다. 세금감면 비율이 높기 때문에 고가주택을 장기 보유한 다주택자라면 향후 엑시트에 대한 부담이 감소됐으며 매도계획은 연내보다 내년 이후로 세우는 것이 유리할 것으로 판단된다.

▲매입임대주택에 대한 세제지원 요건 완화

매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 확대방안이 결정되면서 수도권 내에서도 임대사업하기가 훨씬 수월해져, 향후 임대수익에 대한 투자자들의 관심이 점차 높아질 것으로 기대된다. 실제, 수도권 내 아파트 342만 가구 중 약 84%인 290만 가구가 매입임대사업용 아파트로 활용될 수 있는 범주다.

우선, 소득령과 법인령·종부령의 개정을 통해 관련법이 완화되면, 수도권에서도 전용 149m²이하, 6억 원 이하 주택 1채만 5년 이상 세를 놔도 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 취득세·재산세 감면 같은 세제 혜택을 받을 수 있다는 것이 상당한 매력이다.

특히 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1호에 대해서는 보유기간 요건(3년 이상 보유, 2년 이상 거주)등을 충족하는 경우 1세대 1주택자와 같이 양도세 비과세를 적용(현행 일반세율 과세)받고, 종부세 특례(9억 원 공제, 장기보유·고령자 세액공제 적용)까지 적용된 것이 이점이다.

게다가 소득세법 25조 개정을 통해 3주택 이상 보유자 중 소형주택에 대한 전세보증금 과세도 한시적으로 배제해 소득세감면 혜택도 누리게 됐다. 3주택이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억 원 초과분의 60%의 이자상당액을 과세하던 것에서 전용85㎡이하, 기준시가 3억 원 이하 소형주택 보유자는 2013년 12월 31일까지 한시적으로 소득세 부과를 유예한 상황이다.

▲수도권 매입임대주택 고르는 요령

전용 60㎡안팎 소형아파트는 꾸준한 임대수요와 환금성을 갖춰 임대사업하기 안성맞춤이다. 서울 인접지역으로 매매가가 상대적으로 저렴한 반면 전세가는 강세를 보이고 있는 곳은 임대사업자들이 관심을 가져볼 만하다.

주택시장 침체 속에서도 안양, 수원, 화성, 오산, 이천, 하남, 구리, 남양주시 등 중소형평면은 매매가가 강보합 또는 상승세를 유지되고 있다. 상대적으로 전셋값이 저렴해 오름세에 있고, 매매가대비 전세가율도 높아 자기자본비용이 작아도 접근하기 쉽다는 장점이 부각된 것이다.

다만, 준공 후 미분양을 포함한 재고 아파트, 도시형생활주택, 다세대·다가구 등 지역별, 상품별 특징에 맞게 임대주택 상품을 선택할 필요가 있다. 또 무턱대고 매매가 대비 전세가율이 높은 아파트 단지를 찾는 것은 금물이다. 매매가치가 떨어져 전세가 비율이 높게 나타나는 경우도 있어 낭패를 볼 수 있다. 아울러 개발호재가 있거나 입지여건이 좋은 지역을 골라야 한다. 단지 규모는 500가구 이상, 지하철과 가까운 역세권 아파트 위주로 알아보는 것이 좋다.

특히 매입 임대사업등록을 할 예정이라면 적어도 5년 동안 임대사업을 유지해야 한다. 그렇지 않을 경우 그동안 감면받았던 부동산관련 세금을 모두 정부에 환급해야한다.

함영진 부동산써브 실장은 “최근 1~2년 사이 매매 보다 임차를 선호하는 분위기가 확산되고 있어 당분간은 임대사업 전망이 개선될 것”이라며 “이번 매입임대에 대한 규제완화, 세제지원 정책을 발표·시행으로 인해, 향후 임대사업이나 법인의 자산관리업에 대한 관심은 더욱 높아질 것”이라고 전망했다.