수도권 신도시에서 분양가상한제 적용에도 불구하고 실거주 의무 존부가 지역마다 극명하게 엇갈리고 있는 것으로 나타났다. 지자체마다 '인근 지역' 정의가 달라 불합리한 상황이 발생하고 있다는 지적도 나온다.

12일 업계에 따르면 지난 1월 말 입주를 시작한 인천 서구 검단역 금강펜테리움더시글로와 파주 운정신도시 제일풍경채그랑퍼스트는 모두 분양가상한제 적용 지역이지만 실거주 의무가 없다. 그러나 같은 시기에 입주를 시작한 화성 동탄2신도시의 모든 아파트는 2~5년의 실거주 의무가 부과됐다.

실거주 의무란 분양가 상한제가 적용되는 지역의 아파트를 분양받는 경우 최초 입주일로부터 2~5년간 의무 거주하도록 하는 제도다. 이 제도는 2021년 분양가 상한제와 함께 도입됐으며 집값 급등기에 무분별한 투기를 방지하고자 만들어졌다. 

하지만 분양가상한제 적용지역이라도 모두 실거주의무에 해당되는 것은 아니다. 공공택지의 경우 분양가격이 인근 시세 80% 미만일 경우 5년, 인근시세 80~100%일 경우는 3년의 실거주 의무가 부과되고, 민간택지의 경우 인근 시세 80% 미만 3년, 인근시세 80~100% 2년이 적용된다. 

즉, 같은 분양가상한제 적용지역이라도 주변시세에 따라 실거주 의무 기간이 결정되고 주변 아파트보다 비싸게 책정될 경우는 실거주 의무에서 자유롭다.

비교적 주변시세가 낮은 검단·운정신도시 같은 경우 2021년 4월 이후 현재까지 분양한 38개 민영 아파트 중 단 세 곳만이 실거주 의무를 적용받는다. 

검단신도시의 인근시세를 결정하는 곳은 당하동·원당동·검암동·경서동 등 4개 동이다. 이 중 검암동과 경서동은 검단신도시와 인접하지도 않지만 20년 가까운 구축이 대부분이라 평균 가격이 내려가며 실거주 의무가 없다. 

운정신도시의 경우도 분양단지와 인접한 동들을 포함하는 방식을 사용해 실거주 의무 기간을 정한다. 따라서 이들은 모두 분양가상한제를 적용 받아 인근 신축 시세 대비 낮은 가격에 공급됐지만 실거주 의무는 없다.

반면 동탄2신도시는 비교 대상이 대부분 동탄의 신축급 아파트다. 특히 최근 분양물량이 집중된 화성시 신동은 인접한 동이 같은 신도시의 목동·산척동 등이다. 대부분 2017~2019년 준공된 신축급 아파트로 구성됐다. 분양가상한제 특성상 인근 아파트 시세보다 분양가가 훨씬 저렴하게 책정되니 실거주 의무 기간도 길게 적용된다.

이러한 불균형은 지역별 부동산 시장에도 영향을 미친다. 실거주 의무가 없는 지역은 투자 목적으로 매수하는 경우가 많아 전세 물량이 부족해지고 가격 상승으로 이어진다. 실제 검단·운정은 입주를 앞두고 전세 매물이 100개 이상 올라온 반면, 동탄2는 전세 물량이 부족해 입주가 어려운 상황이다.

전문가들은 정부 차원에서 실거주 의무 기준을 명확하게 정립하고 공통 적용해야 한다고 주장한다. 또 지역별 불균형을 해소하기 위해 실거주 의무 기간을 지역별 시장 상황에 맞게 조정할 필요가 있다는 지적도 나온다.

전문가들은 "분양가상한제의 취지는 투자 목적의 매수를 억제하고 실수요자의 주거 안정을 돕는 데 있다"며 "지자체별 기준 차이는 제도의 취지를 훼손할 수 있다"고 우려했다.

[ 경기신문 = 오다경 기자 ]