부동산 시장이 진화하고 있다. 유주택자에게는 부동산으로 재산을 증식할 수 있는 수단을 근절하고, 무주택자에게는 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 방향으로 변하고 있다. 특히 주택법 개정안이 발표된 이후 청약가점제 적용에 따라 내 집 마련을 잠시 미루고 전·월세를 구하려는 세입자라면 꼭 챙겨봐야 할 것이 임대주택이다. 올해 경기도에는 국민임대주택이 2만979세대가 공급될 예정이기 때문이다. 임대주택은 양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는데다 청약가점이 부족한 경우 전·월세보다 까다롭지 않은 안식처가 될 수 있다. 특히 매입임대사업자에게는 취·등록세 면제라는 세테크 방안도 있다.

◇ 시중 전세금 70%~85% = 국민임대주택은 무주택서민에게 공급되는 10평형~20평형대 아파트로 30년간 임대할 수 있다.

임대보증금은 시중 전세금의 70~85% 수준이다.

상대적으로 저렴한 임대보증금과 임대료의 일부를 임대보증금으로 전환 할 수 있어 임차인의 소득수준 여건에 따라 탄력적 자금 운영이 가능해 진다.

또한 무주택세대주 요건만 충족하면 2년마다 계약을 갱신할 수 있어 부동산 시장이 불안한 상황에서도 세입자는 안정적인 생활이 가능하다.

공공임대아파트는 5년과 10년(50㎡초과)임대, 국민임대 아파트로 구분된다.

이중 공공임대아파트는 분양 전환되지만 갱신계약이 없으며 국민임대의 경우 소득수준을 확인, 2년마다 재계약 기간을 두며 임대로만 거주할 수 있다.

김선영 내집마련정보사 연구원은 “앞으로 전·월세를 찾는 세입자라면 자신이 거주하는 곳에 임대주택이 어디 있는지 꼼꼼히 챙겨서 제도적인 혜택을 받아 내 집 마련 계획을 세워야 한다”며 “가능하면 그린벨트, 택지지구, 신도시 등에 공급되는 임대주택를 확인하는게 도움이 된다”고 말했다.

◇ 슬럼화 임대주택 웬 말 = 임대주택 거주자와 단지 내 주택 거주자의 괴리감이 점차 사라지고 있다.

기존 임대주택은 같은 단지라 할지라도 동을 따로 배치, 주민간의 심리적 거리를 만들었다.

또 광명과 의정부 지역 등에 위치한 영구임대주택은 주변 주택들과 눈으로도 비교할 수 있을 만큼 낙후된 상황이어서 슬럼화를 벗어나지 못했다는 평가를 받았다.

그러나 현재 제공되는 임대주택은 같은 동에 섞여 있는 혼합형으로 만들고 있으며 아파트 단지 내 주민들은 같은 주거공간을 이용하기 때문에 기존 주택과는 차별화되고 있다.

신강욱 대한주택공사 경기본부 대리는 “현재 영구임대아파트는 짓고 있지 않고 있는데다 국민임대아파트도 주거환경을 개선, 슬럼화는 점차 개선되고 있는 상황”이라며 “임대주택 보수공사도 지속적으로 진행하고 거주자들의 거주상황 점검과 기반시설을 확보하고 있다”고 말했다.

◇ 임대아파트 입주 조건 = 임대주택에 들어가려면 무주택 요건을 갖춰야 한다.

청약저축 가입 후 2년이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있다.

18평 이하는 소득이 지난해 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%인 241만원 이하, 25.7평은 100%인 344만원 이하일때만 가능하다.

또 2005년 11월 부터 취득가격이 2천200만원을 넘는 승용차나 공시지가 5천만원 이상의 땅을 보유한 사람은 국민임대주택에 입주할 수 없다.

이미 입주한 가구도 고급승용차를 구입했거나 5천만원 이상의 땅을 갖게 될 경우 계약기간이 끝나면 집을 비워야 한다.

현재 15평형~27평형이 주류를 이루고 있지만 앞으로는 30평형~40평형대 등 중대형 평형의 임대주택들이 공급돼 호응도가 더 높아질 것으로 예상된다.

◇ 취·등록세 면제, 임대사업 = 서민 주거안정을 위해 정부는 전용면적 60㎡ 이하 주택의 건설임대 또는 매입임대사업자의 경우 취득·등록세를 면제해주고 있다.

세금 감면을 위해 사업자들은 임대의무기간을 지켜야 하며, 의무기간을 채우기 전에 임대주택을 처분하면 안 된다.

만약 처분이 꼭 필요한 경우에는 매수인이 임대사업자일 경우에만 감면 혜택을 받을 수 있다.

그러나 실제 임대사업자에게 임대주택을 팔았다 해도 자칫 한 가지를 빠뜨리면 감면받았던 세금을 고스란히 내야 하는 상황에 처해질 수 있다.

임대주택을 매입할 때 매수자가 임대사업자 자격도 함께 이어받는다는 사실을 매매계약서에서 명시하지 않을 경우 취득·등록세를 감면받을 수 없기 때문이다.

◇ 임대사업은 어떻게 하나 = 단독주택 또는 아파트, 다가구 등 공동주택을 2가구 이상 소유하고 있거나 매입한 이후 시·군·구청에 임대사업자로 등록하면 된다.

이때 본인이 거주하는 주택을 제외하고 2가구 이상이어야 한다.

임대목적의 주택 2가구 이상을 매입한 뒤 30일 이내에 임대주택이 있는 시·군·구청에 등록해야 취득세와 등록세 감면 혜택을 받을 수 있다.

이후 표준임대차계약서를 사용해 세입자와 임대차 계약을 체결한 뒤 입주 10일 전 시군구청 주택과에 비치된 임대조건 신고서를 작성해 제출해야 한다.

임대가 시작된 뒤에는 주소지 세무서에 임대주택사업자로 등록해야만 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.

전용면적 25.7평(85㎡) 이하 주택을 5채 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.

또 전용면적 45.2평(149㎡) 이하인 집을 2채 이상 새로 지어 5년 이상 임대해도 종부세 대상에서 제외되고, 1가구 3주택 양도세 중과 대상에서도 빠진다.

◇ 신혼부부·독신자도 재테크 = 무주택자가 청약통장 조건만 갖췄다면 충분히 재테크로 활용할 수 있다.

또 신혼부부, 기존 원룸에 사는 독신 직장인들 사이에서도 최근 인기가 높아지고 있다.

꼬박꼬박 월세를 낼 수도 있지만 입주 후 전세로 돌리는 경우 월 5만원대의 관리비만 납부하면서 지낼 수 있기 때문이다.

20평형대 전세가 2천만∼2천500만원대로 일반 아파트 시세(약 7천만원)보다 부담이 작다는 것이 장점이다.

<자료제공 : 대한주택공사 경기본부>