노후생활을 안정적으로 하기위한 부동산 재테크 방법으로 상가투자가 각광받고 있다.

대부분의 은퇴자들이 60세 정년을 마친 이후 모아놓은 자본금으로 본격적인 장사를 시작하거나 월세를 받을 경우 노후생활의 안정성을 확보할 수 있기 때문이다.

특히 신규분양되는 상가의 위험률을 감소시키기 위해 기존상가를 중심으로 투자하는 방안에 관심이 모이고 있다.

상가투자 전문가들은 “상가투자는 10명 가운데 5명이 성공한다지만 그중에서도 10년동안 은행금리 2배에 달하는 월세를 받고 되팔때 매입금액의 2배를 받는 사람은 2명에 불과하다”며 “신규분양보다는 기존 상가의 입지적 조건을 따져야 ‘노후 재테크의 효자’ 기대를 할 수 있다”고 말한다.

◇ 기존상가 투자 점검 요령 = 분양상가보다는 안전성과 수익성이 확보된다는 장점이 있다.

시장에서 이미 검증을 받았기 때문이다.

검증되지 않은 분양상가보다는 상권이 확실한 기존상가 투자가 노후 투자처로 손꼽히는 이유다.

하지만 꼭 점검해야 할 사항이 있다. 기존 점포의 경영상태, 건물의 건축허가 여부, 건축물관리대장 등이다.

기존 점포의 경영상태를 살펴볼때는 주인이 얼마나 변경됐는지를 확인, 경영평가를 분석해야 한다.

또 인수를 결정한 이후에는 상품의 재고 상태와 비품류 상태를 파악하고 재고품이 오래됐을 경우엔 인수 거부조치를 취해야 유리하다.

건물의 하자여부도 중요하다.

조건이 좋은 상가라 할지라도 건축허가가 나지 않은 점포일 경우 위험률이 높아지기 때문이다.

등기부등본을 확인해 부동산의 소유권자 이외의 또 다른 권리관계와 권리의 소유자를 파악하는 것도 놓쳐선 안된다.

특히 도시계획확인원을 통해 재개발이나 업종제한 구역 여부 등을 확인해야 한다.

점포가 위치한 지역이나 인근에 도시개발이 있을 경우 경쟁업소나 대형 할인점 등이 들어설 수 있어 상권이 일시에 무너질 수 있기 때문이다.

◇ 향후 분쟁소지 없애야 = 투자를 결정했다면 등기부등본에 기재된 명의자와 계약을 해야한다.

계약서에 기재되는 모든 사항은 향후 발생할 수 있는 분쟁소지를 예방할 수 있는 중요한 조항으로 작용하기 때문이다.

계약서는 양식대로 작성하고 해당 상가의 명도시기, 하자, 보수, 특약사항 등 각 조항을 꼼꼼히 살펴볼 수 있어야 한다.

또 업종제한 여부를 미리 확인해야만 한다.

투자한 단지내 상가나 대규모 상가에서 업종이 제한된 경우 업종을 변경해야만 하기 때문이다.

상가가능여부를 확인하기 위해서는 관할관청에서 인·허가 절차 등을 확인하고 무허가 건물일 경우는 등기부가 없으므로 영업허가를 받기가 어렵기 때문에 주의가 필요하다.

또 특수 업종인경우 도시계획이나 건물용도에 따라 불법용도변경으로 이용이 제한될 수 있어 관할관청에 확인과정을 거쳐야 안전하다.

상가관리소나 상인협회에서 사전에 확인하는 방안도 있다.

◇ 노후·공실상가의 리모델링 = 매장 구성이나 경영실패로 상권을 확보하지 못한 상가를 새롭게 단장하는 사업도 눈길을 끌고 있다.

상가 재생은 낡은 상가 내·외부 또는 전체를 새롭게 단장하는 리모델링 수준을 넘어 매장구성과 경영방식, 관리 등 모든 부분을 전문가들의 컨설팅으로 변화시켜 상권을 되살리는 사업이다.

이미 상권이 사라져 기존 소유자들의 매물만 적제되고 있어 관리비와 대출금리 등의 손실이 쌓여있다면 상가재생 사업의 좋은 조건을 갖추었다고 판단할 수 있다.

기존 상가 소유자들은 상가를 팔 수 있고, 재생사업자는 상권 활성화를 통해 안정적인 수익을 되찾을 수 있기 때문이다.

다만 리모델링에도 위험은 있다.

상가를 매입해 리모델링을 했음에도 불구하고 고객이 찾지 않을 경우도 있기 때문이다.

상가정보업체 상가뉴스레이다 관계자는 “고객의 발길을 돌릴 수 있는 상가용도와 이에따른 리모델링, 인테리어가 필요하다”며 “유동인구를 파악하는 것과 동시에 주변 상가, 상권을 분석해 불황을 피할 수 있도록 투자처를 선택해야 한다”고 설명했다.

그는 이어 “계약은 향후 발생할 수 있는 분쟁소지를 최소화시키는 것이기 때문에 부도 가능성부터 계약조건의 변동까지 살펴볼 수 있어야 한다”며 “인근점포 주인, 주민, 부동산중개업소 등을 찾아 고객 이용 상황 등 현장파악을 점검해 신중히 결정돼야 한다”고 덧붙였다.