가격안정화 실패… 멀어진‘내집 꿈’

정부가 부동산시장 불안을 조기에 해소하고 안정과 선진화를 위한 근본적인 해결책을 마련하기 위해 내놓은 8.31대책이 시행된 지 3년이 지났다.

8.31대책은 종부세 과세기준 강화, 1가구 2주택 양도세 중과 등 투기수요 억제를 위한 세제 강화와 재건축 기반시설부담금 부과를 통한 개발이익환수, 분양권 전매제한 기간 연장 등 주택공급 제도 개선이 주된 내용이었다.

다시 말해 거래 활성화 보다는 가격 안정화에 초점을 맞춘 대책이라 할 수 있다.

그렇다면 3년이 지난 현재 부동산 시장은 정부의 대책대로 변해 있을 지 의구심을 갖게 된다. 8.31대책 3년을 맞아 아파트시장을 점검해 봤다.

3일 부동산포털업체 닥터아파트에 따르면 정부는 8.31 대책을 내세워 부동산 가격 안정에 힘썼음에도 불구하고 8월 수도권 아파트값은 평균 40%나 올라있는 상태다.

6억을 초과하는 고가아파트 보다는 6억 미만에 저가아파트의 가격이 더 많이 올랐다. 고가아파트 수도 2005년 당시보다 17만가구나 늘어났다.

또한 8.31대책의 핵심인 분양권 전매제한 기간이나 종합부동산세에 관련된 사항들은 올해 8.21대책을 통해 일부 완화됐거나 완화 움직임이 있다.

◆수도권 아파트 40% 올라 = 8.31대책 발표 후 3년이라는 기간동안 수도권 아파트 매매가 변동률은 평균 40.58% 올랐다.

이중 신도시는 34.70%, 경기지역 43.95%, 인천 44.12%가 상승했다.

신도시는 산본(54.92%)이 가장 많이 올랐고 경기지역은 의정부(92.26%), 인천은 계양구(53.67%)가 가장 많이 오른 것으로 조사됐다.

대부분 해당 시·도에서 저가 아파트가 많이 몰려있는 곳이 높은 상승률을 보였다.

이같이 버블세븐지역 아파트값보다 경기 외곽지역 아파트값이 더 상승한 이유는 고가주택에 대한 정부의 규제 때문이다.

8.31대책으로 종부세 부과 기준이 강화되고 3.30대책에서 고가아파트의 대출 규제가 이어지면서 고가주택 수요는 줄고 상대적으로 대출 규제가 적은 아파트가 많은 지역으로 매수세가 몰렸다.

◆6억원 이하 저가아파트 더 올라 = 8.31대책 이후 수도권 6억원 초과 아파트의 매매가 변동률은 31.73%인 반면 6억원 이하 아파트는 46.18%로 14.45%p가 상승했다.

신도시의 경우 15.4%p, 경기지역 14.86%p 등 저가아파트가 더 많이 올랐다.

닥터아파트 관계자는 “고가아파트를 매수할 수 있는 자금줄이 막히면서 상대적으로 가격이 저렴한 아파트에 매수가 몰려 가격이 상승한 것으로 판단된다”고 분석했다.

하지만 인천의 경우 저가아파트보다 고가아파트 가격이 15.17%p 증가했다. 이는 부평구 삼산동, 연수구 송도동에 위치한 고가아파트 가격이 많이 올랐기 때문으로 보인다.

◆6억원 초과 고가아파트 17만여 가구 증가 = 8.31대책 3년이 지난 현재 6억원 초과 고가아파트(매매하한가 기준)를 조사한 결과, 2005년 당시 수도권 고가아파트 수는 25만3976가구로 전체(315만200가구)의 8%에 불과했다.

하지만 2008년 8월에는 43만2674가구로 전체(328만747가구) 중 13.2%로 5.2%p 증가했다.

2005년 당시 고가아파트가 없었지만 3년 뒤 현재 고가아파트가 있는 곳은 서울 강북구, 은평구, 중랑구, 경기도 광명시, 군포시, 김포시, 성남시, 안산시, 파주시, 하남시, 화성시, 신도시 산본, 인천광역시 계양구, 남동구, 중구 등 15곳이다.

◆8.31대책 후 3년 뒤 바뀐 내용도 나와 = 8.31대책으로 시행됐던 내용이 부동산 시장 침체로 바뀐 경우도 있다. 대표적인 제도가 분양권 전매제한과 종합부동산세다.

8.31대책에서는 분양가 상한제 적용을 받은 85㎡ 이하 수도권은 10년, 그 외 지역은 5년 동안 전매가 금지됐다. 하지만 8.21대책으로 5년~10년에서 투기우려 여부에 따라 1~7년으로 짧아졌다.

또 8.31대책에서는 종부세 과세 대상이 기준시가 9억원 초과에서 6억원 초과로 변경됐고 과세방법도 인별합산에서 세대별합산으로 바뀌었다.

보유세 과표적용률도 해마다 상향조정 돼 재산세는 매년 5%, 종부세는 10% 조정됐다.

양도세도 2006년부터 1가구 2주택은 실거래가로 과세하고 2007년부터 적용 세율이 50%로 중과됐다. 하지만 3년 뒤인 2008년 8월에는 종부세 과세 대상과 과세 방법은 경기 침체가 계속되면서 세제 개편이 추진되고 있다.

양도소득세 또한 장기 보유한 고가주택 보유자를 중심으로 한나라당에서 개편을 추진 중이고 재산세 과표적용률도 집값이 올라가지 않아도 세부담이 늘게 되면서 동결하는 방안을 추진 중이다.