정부가 화성 동탄2 신도시를 분당급 신도시로 개발하기로 결정한 가운데 1기 신도시에 이어 ‘공급 과잉’에 대한 논란이 확산되고 있다.부동산정보업체와 부동산 전문가들은 동탄2 신도시를 포함한 2기 신도시가 분당과 일산 등 1기 신도시에 비해 공급물량이 2배나 많지만 입지는 열악하다고 분석, 강남 집값 안정의 큰 효과는 거두지 못할 것으로 전망하고 있다.

그러나 정부의 분양가 상한제와 청약가점제 도입 등 부동산 안정대책으로 민간택지 공급량이 감소할 것인 만큼 신도시 공급과잉은 ‘우려’에 그칠 것이라는 의견도 있어 논란은 한동안 지속될 전망이다.

◇ 1기 신도시 공급과잉 결과 = 정부는 1988년 9월 집값이 급등하자 ‘주택 200만호 공급’계획과 함께 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 1기 신도시 개발 계획을 발표, 1989년 11월부터 1990년 10월까지 1천517만평에 29만2천여 가구를 공급했다.

수도권 집값은 1기 신도시를 공급하자 점차 안정세를 회복했다. 그러나 95년 이후부터 미분양 물량이 급등하기 시작했다.

실제 전국의 미분양 주택은 90년 1만2천여가구에서 1기 신도시 입주를 시작한 93년에는 7만7천488가구, 94년 10만5천586가구로 10만가구를 돌파한 뒤 95년에는 무려 15만2천313가구까지 증가했다.

◇ 2기 신도시 ‘공급 과잉’ = 정부가 현재 추진중인 수도권 2기 신도시는 개수와 규모 모두 1기 신도시의 2배다.

정부는 지금까지 판교, 송파, 동탄1, 2, 김포, 광교, 파주, 검단, 양주, 평택 등 10개(3천809만평)를 발표했고, 2010년 2월까지 57만8천가구를 공급한다.

정부는 이들 신도시 개발로 올해부터 2010년까지 수도권에서만 매년 37만가구(민간택지 포함)를 공급한다는 방침이다. 하지만 전문가들은 2000년 이후 전국에 연평균 공급하는 아파트는 44만~45만가구이며 이중 국민임대주택 10만가구를 빼면 일반 분양·임대 주택은 35만가구에 불과한데 수도권에만 37만가구를 짓는다는 것은 너무 많다는 입장이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “세금부담과 대출규제로는 신규 주택 수요가 감소해 연간 25만 가구면 적당, 공급정책을 지속하면 2~3년 후엔 심각한 미분양 상태가 될 수 있다”고 말했다.

◇ ‘우려할 수준 아니다’ = 반면 신도시 물량은 늘어나지만 분양가 상한제 시행으로 민간 택지의 공급량이 감소, 우려할 수준이 아니다 라는 의견도 있다.

지난해에도 수도권 주택 공급량은 민간 건설사가 대거 사업을 연기하거나 포기해 17만2천여가구에 그쳤다.

정부가 2006년 주택종합계획에서 밝혔던 목표치 25만3천가구의 68% 수준이다.

건설산업연구원 김현아 박사는 “분양가 상한제가 시행되면 민간 택지 확보가 힘들어지고 재개발, 재건축 사업이 위축될 수밖에 없다”며 “표면적으로 볼 때 신도시에 공급되는 절대량은 많지만 민간부분의 위축을 감안하면 크게 우려할 정도는 아니기 때문에 강남대체신도시로써의 우수한 단지를 만들어야 한다”고 말했다.