전셋값 상승과 소형아파트 오름세가 지속되고 있는 가운데 비교적 저렴한 오피스텔이 대체 주거지로 각광받고 있기 때문이다.

오피스텔은 대부분 도심 내 위치해 있는데다 역세권 중심으로 건설되기 때문에 직장인 등 젊은층에게 인기가 높다.

도내 대학가에서는 자금여력이 되는 대학생을 중심으로 하숙집이나 원룸보다는 쾌적한 오피스텔의 인기도가 높아지는 추세다.

특히 오피스텔 시장에 관심이 커지면서 가격도 오름세를 보이고 있어 재테크 상품으로도 인기가 있다.

하지만 오피스텔은 취·등록세 세금혜택을 받을 수 없는데다 주택으로 사용할 경우 종합부동산세도 내야하는 등 세금관련 규제가 많다.

부동산정보업체 내집마련정보사와 닥터아파트와 함께 오피스텔을 임대하거나 거주할 경우 꼭 알아야 할 핵심세제를 가상의 사례로 꾸며봤다.

◇ 오피스텔도 지역우선공급제 실시 = 오피스텔도 올 9월부터 지역우선공급제도가 시행된다.

특히 일반 아파트와 같이 계약 후 일정기간동안 매매가 제한되고 해당 지역 거주자에게 일정 물량을 배정하는 등 각종 규제가 뒤따른다.

부동산 투기세력이 분양시장에 몰려 시장교란을 막기 위한 조치다.

이로인해 올 9월부터 신규 분양되는 오피스텔의 경우 현재보다 수익성이 낮아져 오름세를 보이는 인기도가 시들해질 가능성도 엿보이고 있다.

건설교통부의 개정안은 공포 후 6개월 뒤 시행하도록 돼 있어 이르면 올 8월 말 이후 분양공고하는 오피스텔부터 전매가 제한될 전망이다.

◇ 취득세, 등록세 감면대상에서 제외 = 용인시에 거주하고 있는 A씨는 최근 월세가격이 60만원~80만원에 이르는 수원시 내 오피스텔 5채를 계약했다.

오피스텔 5채면 임대사업을 시작할 수 있다는 판단이다.

하지만 A씨의 판단은 낭패로 이어졌다.

등록세와 취득세를 면제받기 위해 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없다는 사실을 뒤늦게 확인했기 때문이다.

오피스텔은 10채를 구입해도 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없다.

부동산임대사업자 지위만이 부여된다.

주택임대사업자가 소형주택 5채를 매입할 때 주어지는 취득세와 등록세 감면혜택이 오피스텔은 해당되지 않는다.

◇ 업무시설 아니면 종합부동산세도 낸다 = 이후 A씨는 세금감면 혜택을 받지 못한 억울함을 뒤로하고 S그룹을 은퇴한 B씨와 함께 매월 월세 수입을 확보하기 위한 방법으로 오피스텔 20호를 매입했다.

업무용 시설로 분류되는 오피스텔은 종합부동산세를 내지 않아도 된다는 판단이다.

하지만 B씨는 종합부동산세를 내야한다는 통지를 받았다.

B씨가 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용했기 때문이다.

세법에서는 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 간주한다.

또 공실이라 할지라도 실제 내부 구조가 주거용으로 사용됐다면 종부세의 대상이 된다.

공시가격이 6억원 이상 이면 세금을 내야 한다.

게다가 B씨에게는 양도세를 내라는 통보도 더해졌다.

B씨는 오피스텔 매입잔금을 치루기 위해 3년 이상 보유하고 있는 아파트를 팔았는데, 오피스텔을 보유하고 있어 1가구 2주택에 해당돼 50%의 양도소득세를 내야하기 때문이다.

이 경우 B씨는 아파트를 3년 이상 보유했다 할지라도 비과세 혜택도 못받는다.

◇ 부가가치세 신고와 납부 요령 = 오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도로 임대하고 임차료를 받을 경우 보유기간과 상관없이 부가가치세가 과세된다.

이때에는 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부해 사업자등록을 신청해야 한다.

반면 주택용으로 임대한 경우 부가가치세 면세신고를 하면 부가세 납부의무가 없다.

특히 오피스텔을 매도할 경우 부가세는 오피스텔을 매입한 사람이 납부하도록 할 수 있다.

일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(포괄양수도가 아닌 경우)하면 매입자의 사용방식과 상관없이 양도가액 10%를 받아 부가세로 납부할 수 있다.

사업자가 사업을 확장하기 위해 임차인과의 계약기간이 종료하는 시점에 맞춰 자신이 오피스텔에 입주할 경우 부가가치세를 납부해야 하는 조건도 있다.

반대로 이전 사업에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적 양도하는 ‘포괄양수도 계약’을 체결할 경우 오피스텔을 판 사람이 부가세를 내야한다.

내집마련정보사·닥터아파트 관계자는 “오피스텔은 임대사업자로 등록할 수 없어 주택임대사업자의 모든 혜택은 받을 수 없다”며 “특히 오피스텔 부동산임대사업자는 소득세법 규정에 의해 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하면 다주택자로 간주, 양도세를 내야한다”고 설명했다.

이어 “주거용으로 볼 수 있는 오피스텔의 기준은 임차인의 주민등록 전입여부다. 업무용은 사업자 등록이 된다”며 “오피스텔을 주거용으로 볼때는 주민등록 전입 뿐만 아니라 사실조사도 병행되기 때문에 임차인의 사용방식을 확실히 결정해야 미리 대처할 수 있다”고 강조했다.