변창흠 국토교통부 신임 장관이 집값 폭등을 잡기 위해 도심 주택공급 방안 가운데 ‘역세권 고밀 개발’ 카드를 꺼내들었지만 일부에선 실효성과 현실성이 부족하다는 지적 또한 나오고 있다.

변 장관은 지난 29일 야당의 전면 반대를 무릅쓰고 국회 인사청문경과 보고서 통과 및 문재인 대통령 인사 재가로 국토부 장관직에 올랐다. 변 장관은 서울주택도시공사(SH) 사장직을 역임한 등 관련 이력과 여권으로부터 현 정부의 주택 공급 정책에 적임자라 평가받고 있다.

이와 관련 변 장관은 공공주택·임대주택 공급을 대폭 추진할 것이란 포부를 밝히고 있다. 변 장관은 언론 인터뷰 및 최근 국회 인사청문회, 지난 29일 온라인 취임식 등을 통해 “서울 도심에도 집 지을 공간은 충분하다. 그동안 제대로 활용해오지 못한 것”이라 평하며 “양질의 값싼 주택을 공급할 수 있다는 시그널을 줘서 집값 불안을 진정시킬 것”이라 말했다.

그가 제시한 부동산 시장 안정화 청사진은 부동산 투기억제, 공공자가주택 공급 등 여럿이 있으나, 가장 이목을 끄는 방안은 주택공급 방안 가운데 역세권 고밀 개발이다. 역세권과 저층 주거지, 준공업 지역을 고밀 개발해 충분한 양의 주택을 공급하겠단 방안이다.

역세권의 경우 기존 서울 역세권이 역 반경 350m, 용적률 평균 160%인 것을 더 확대해 역 반경 500m, 용적률 300%까지 높이는 방안도 나왔다. 여기에 공공이 개발에 참여할 수 있도록 하고, 개발 이익을 건물주, 토지주, 세입자 및 공공개발자 등이 공유하는 방식으로 환수하는 방안이 고안됐다.

반면 이 같은 방안에 현실성, 실효성이 과연 있는지, 혹은 이 같은 방안이 풍선효과로 또 다른 부작용을 만드는 것 아닌지 우려도 나온다. 가령 사업 토지 확보의 경우 변 장관은 토지주 동의를 일정 정도 확보하면 나머지도 확보할 수 있도록 권한을 준다던가, 기존 도시주거환경정비법 개정 또는 관련 특별법 제정으로 확보하겠다는 식이다.

하지만 이것이 토지주나 건물주의 참여를 유도할 지, 혹은 개발 반대란 충돌로 번질지는 장담할 수 없는 상황이다. 역세권 고밀 개발에 토지주·건물주의 호응이 있더라도, 이것이 외려 투기열풍이란 부작용을 부를 가능성 또한 무시할 순 없다. 이럴 경우 빌라나 다가구 주택 같은 저층 주거지 거주민들이 외려 투기로 인한 가격 폭등으로 ‘전세난민’이 될 위험에 처해질 수 있기 때문이다.

여기에 변 장관이 제시한 준공업 지역도 실수요자들을 유도할 만한 이점이 있느냐는 점도 제기된다. 준공업 지역은 서울시에서 3.3% 수준의 작은 규모로, 생활 인프라 등이 완비되지 않은 환경은 정부 방향인 단기간 주택 공급을 담보할 수 있을지 의문점이 남기 때문이다.

이와 관련 김준형 명지대학교 부동산학과 교수는 30일 본지와의 통화에서 변창흠표 역세권 고밀 개발의 방향성은 인정하나, 현실성이 부족하다고 지적했다. 김 교수는 “동일한 주택수요가 있다면 외곽 등 상대적으로 입지가 안 좋은 지역에 개발이 돼야 하기에, 기존 도심 중심으로 개발하는 것이 맞다”며 이를 실무적으로 풀어나가긴 쉽지 않을 것”이라 설명했다.

투기우려에 대해 김 교수는 “임기 내 성과를 내야하는 입장에선 무리하게 스탠스를 가져갈 가능성이 높아, 그럴 경우 토지주, 소유자에도 상당한 개발이익을 가져다 줄 가능성이 높다”며 “역세권에서 기대하는 개발이익 수준이 존재하고 이것들이 실제 어느 정도 보상해줄지, 혜택을 줄지에 대해선 공유개발로 그 이익을 환수하겠다는 것이 스탠스”라고 그 가능성을 전망했다.

그러면서 “다만 분양 단계 내지 실제 임대주택 공급단계에 있어선 컨트롤 여지 있을 것”이라며 “매입 전매재한이나 임대주택의 수탁을 늘리는 방향으로 찾아간다면 실제 주택 공급단계에서는 투기 컨트롤의 수단을 갖춘 것으로 보인다”고 진단했다.

정부의 저층 주거지역 개발로 인한 전세난민 우려에 대해 김 교수는 “세입자 주거불안을 야기하지 않을 수 있는 해법은 존재하지 않는다”며 “다만 이렇게 발생하는 주거 약자들의 문제를 별도의 임대주택과 주거지원연계서비스로 풀어나가야 한다”고 설명했다.

[ 경기신문 = 현지용 기자 ]