● 정부 재개발지역 세입자 보상제도 개선 ‘땜질’ 10일 정부는 용산화재사고 관련 재개발 지역 내 상가 세입자와 주거 세입자들에 대한 개선된 보상제도방안을 발표했다. 주요내용으로 상가 세입자들에게는 휴업보상금을 기존 3개월에서 4개월분으로 증액하고 우선 분양권 제공한다. 또 주거 세입자들에게는 건물주의 이주비용 분담과 순환개발을 통한 세입자의 주거보장 등이 마련되며 공통적으로 분쟁조정위원회의 설치 및 지자체장이 회계감사기관을 직접 선정하도록 개선된다. 하지만 이번 개선안은 재개발 분쟁의 핵심인 권리금, 시설투입비 등에 대한 보상부분이 제외됐고 휴업보상금 증액 부분도 현실성이 떨어진다는 지적이다. 또 건물주의 이주 비용분담 문제는 건물주의 사업 동의를 얻기가 어려워져 사업 추진에 어려움을 겪게 될 것으로 전망된다. ◆ 상가세입자를 위한 대책은 실효성 미흡 상가 세입자와 관련된 대책에 대해 전문가들은 대체적으로 미흡하다는 평가다. 휴업보상금을 기존 3개월에서 4개월로 늘였지만 상가 세입자들의 점포 이전을 위한 비용으로는 턱없이 부족하기 때문에 한 달의 추가 지원금만으로는 현실적인 보상이 이루어 지기 힘들다는 지적이다. 또 상가의 우선권을 제
세입자에 대한 보상의 문제점 2009년 1월 20일 서울특별시 용산구 한강로 2가에 위치한 건물 옥상에서 점거농성을 벌이던 용산재개발 구역 세입자에 대한 경찰의 진압으로 철거민 5명과 경찰특공대 1명이 사망하고 23명이 크고 작은 부상을 입는 안타까운 참사가 발생하였다. 이 사건이 경찰의 과잉진압이 원인인지 아니면 과도한 시위가 원인인지 여부에 대하여는 현재 검찰의 수사가 진행되고 있다. 그러나 보다 근본적으로 이러한 세입자들의 농성을 유발한 직접적인 원인은 세입자들에 대한 보상이 충분치 않은 때문으로 보인다. 세입자들로서는 생계유지를 위하여 오랫동안 그 곳에서 영업을 하여왔음에도 불구하고 재개발조합 측은 세입자들의 생계와 주거 유지에 턱 없이 부족한 금액을 보상금으로 지급한 것이다. 이러한 현상은 유독 참사가 일어난 용산재개발 구역에 국한되는 것은 아니고, 협의보상 또는 수용을 통하여 재개발사업과 같은 정비사업이나 도로·공원설치와 같은 공익사업을 시행하는 거의 대부분의 지역에서 문제가 되고 있다. 정비사업이나 공익사업 지구의 세입자에 대한 보상 관련 상담을 하면서 가장 크게 느끼는 것은 보상금액의 많고 적음과는 관계없이 기존에 그 사업지구에 거
인천 검단신도시 1지구 개발계획이 확정되면서 검단신도시와 인근지역이 다시 한번 주목받고 있다. 4일 부동산 포털 닥터 아파트에 따르면 인천 검단신도시 1지구는 11.2㎢규모의 공동주택 6만6290가구, 주상복합 3459가구, 단독주택 1051가구가 들어설 예정이다. 특히 인천 검단은 자족성을 높이기 위해 인근에 검단지방산업단지가 조성되며 신도시 주변 주거기능 위주로 개발된 원당지구 등 6개 토지구획정리사업지구의 도시기능 및 공공편익시설 부족분이 보완된다. 교통계획은 인천지하철 1·2호선을 지구 내까지 연장하고 계양역에서 공항철도와 환승이 가능하게 해 김포공항과 인천공항의 접근성을 개선할 계획이다. 또 올림픽도로와 접속될 수 있는 광역도로를 개설하며 경인운하의 인천과 김포터미널과 연결되는 방안도 논의되고 있다. 이러한 검단신도시 개발호재로 인근 기존 검단지구는 물론 오류지구, 청라지구, 김포한강신도시의 저렴한 가격의 미분양 아파트가 눈길을 끌고 있다. ◆검단2지구 인천 서구 마전동 검단2지구 24블록 아이파크2차는 총 409가구 중 65가구의 미분양 물량이 남아 있다. 142~172㎡ 대형 아파트로만 구성돼 있으며 잔여물량 역시 161㎡ 이상으로만 남아 있다.
올해 중 분양 예정에 있는 전국 재건축 아파트 물량은 5000여 가구로 나타났다. 28일 부동산 포털 닥터아파트에 따르면 2009년 전국에서 분양 예정인 재건축 아파트는 총 27곳 5057가구인 것으로 조사됐다. 이는 전년(1만7349가구) 대비 무려 243.1% 감소한 물량이다. 지역별로 살펴보면, 수도권 20곳 2777가구, 지방광역시 6곳 2066가구, 지방 1곳 214가구가 분양될 예정이며 세부적으로는 경기지역 1211가구, 인천 1149가구, 대구 1222가구 등이다. 특히 경기지역은 남양주시 도농동 1곳 243가구, 의왕시 내손동 3곳 279가구, 광명시 하안동·철산동 3곳 435가구, 안양시 석수동 2곳 145가구 등 수도권에서 가장 많은 물량이 분양을 예정하고 있다. 닥터 아파트 관계자는 “재건축 아파트는 소형주택 의무비율이 적용돼 최근 인기가 좋은 소형아파트 물량이 많고 후분양단자의 경우 현장방문을 통해 실제 아파트의 모습을 확인하고 청약할 수 있는 장점이 있다”고 말했다. ◆경기·인천 지역, 광명시 하안동과 철산동, 의왕시 내손동 대규모 재건축 단지 눈길 동부건설은 대림산업과 컨소시엄을 구성해…
● 경의선 복선전철·인천1호선 개통 ‘눈앞’ 계속되는 불황으로 부동산 투자가 망설여진다면 새로 개통되는 전철 노선에 따라 수혜 단지를 눈여겨 보는 것이 좋다. 전철이 신설되는 지역은 인구가 유입되고 상권이 발달해 개발호재가 풍부할 뿐 아니라 역세권이라는 메리트가 부동산 침체기에도 가격 하락폭이 둔하기 때문이다. 올해 수도권 동서남북을 가로지르는 새 전철이 잇따라 개통된다. 세부별로 살펴보면 문산~성산으로 이어지는 ‘경의선 복선전철’, 송도국제신도시로 연결되는 ‘인천 지하철 1호선 연장’ 구간, 서울 한강 이남 지역을 잇는 ‘서울 지하철 9호선’, 지난해 팔당~국수간 개통에 이어 국수~용문으로 이어지는 ‘중앙선 복선전철’ 등이 연내 개통될 예정에 있어 인근 지역에 대한 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 부동산뱅크 신경희 팀장은 “역세권 단지는 시장 침체기에도 가격 하락폭이 일반 아파트에 비해 상대적으로 작고 접근성과 편리성이 뛰어나다. 하지만 주변이 다소 혼잡하고 시끄러울 수 있기 때문에 현장 탐방이 필요하다”며 &ldq
주택임대차에 대한 소액임차인 우선변제 부동산시장에 몰아닥친 한파로 부동산가격이 급락하고 있다. 정부의 거듭되는 부동산정책 발표가 얼어붙은 부동산시장에 얼마나 온기를 불어 넣을 수 있을지는 현재로서는 장담하기 어려워 보인다. 이러한 상황 하에서 법원경매대상 부동산, 특히 주거용 부동산의 경우 유찰이 수회 이루어져 낙찰이 되더라도 소유자의 채무를 완제하지 못하는 사태 또한 발생하고 있다. 주거용부동산의 임대차에 있어서 일정 금액 이하의 보증금으로 임차한 소액임차인에 대하여는 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 현재 수도권 지역에서는 보증금 6천만원 이하(그 중 2천만원까지 보호된다)인 임차인을 그 대상으로 하고 있는데, 소액임차인으로서 보호를 받으려면 당해 주택의 경매신청의 등기 전에 주택임대차보호법상 대항요건인 주민증록과 확정일자를 갖추어야 할 뿐만 아니라 집행법원이 정한 배당요구 종기까지 그 대항요건을 유지하고 있어야 한다. 또한 위와 같은 요건을 갖추었다 할지라도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 매매대금에서 우선변제를 받을 수 없다. 이처럼 소액임차인으로서 우선변제권이 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하지 않아…
영업용건물의 임대차 권리금 일상생활에서 가장 많이 발생하는 법률분쟁 중의 하나가 임대차로 인한 분쟁일 것이다. 임대차가 종료한 경우 임대인은 최대한 빨리 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 구하려 할 것이고 임차인은 임차인대로 기존에 투입한 비용 등을 회수하려 할 것이다. 이러한 부분에 대하여 당사자 사이에 합의가 되지 않으면 결국 두 당사자는 법원으로 향하게 된다. 특히 영업용 건물인 상가의 임대차관계에 있어서는 임대차보증금과 월차임 이외에 권리금이라는 금전이 수수되는 경우가 많은데, 이러한 권리금이 수수된 경우 임차인은 임대차 종료시에 임대인에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을까? 대법원은 영업용 건물의 임대차에 수반돼 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니라고 하여 권리금의 약정은 임대차와는 별도의 계약이라는 전제 하에서 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가로 보고 있다. 따라서 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된
◆ 새해 부동산 시장 핵심 키워드 지난해 동안 국민들의 관심이 가장 집중됐던 것은 ‘규제 완화’에 관련된 내용이다. 2009년에도 계속된 부동산 거래 침체와 집값 하락으로 완화된 규제에 따른 부동산시장 움직임이 가장 큰 관심거리가 될 것으로 보인다. 부동산포털 닥터아파트에 따르면 2009년 시장을 움직일 핵심 키워드는 규제 완화 여부, 강남 재건축, 판교신도시, 분양권 매물, 건설사 구조조정 등으로 전망된다. ◆규제 전면 완화 여부 재건축과 세제, 투기지역 및 투기과열지구(강남3구 제외), 대출규제 등 노무현 정부의 각종 부동산 관련 규제가 전방위적으로 완화된 가운데 올해 부동산시장은 규제 완화에 따른 시장 움직임이 관건일 것으로 전망된다. 특히 오는 3월부터는 민영주택의 재당첨 제한 일시 폐지, 공공택지 전매제한 기간 완화가 시행되고 1월부터는 다주택자의 양도세 중과 한시적 완화가 시행돼 그동안 대출 이자 부담을 견디지 못했던 매물이 이 기간을 이용해 시장에 나올 가능성이 높다. 여기에 지난 10.21대책으로 투기지역 내 처분조건부대출의 상환기간이 1년 더 늘어났지만 올해 하반기 이후가 되면 그 기간도 끝나 매물이 더 나올 가능성이 있
광교신도시 택지개발사업지구내 용인지역에 대한 공동주택 전매제한기간이 기존 85㎡이하는 10년에서 5년으로, 85㎡초과 7년에서 3년으로 완화됐다. 경기도가 과밀억제권역과 성장관리권역이 혼재된 택지개발사업지구의 경우 하위권역의 전매제한 기준을 적용하도록 지난 11월 10일 국토해양부에 건의문을 제출한 결과, 12월 9일 주택법 시행령 개정을 통해 용인지역의 전매제한 기간이 85㎡이하 5년, 85㎡초과 3년으로 각각 완화돼 공포됐기 때문이다. 실제 광교신도시는 수원지역이 88%(993만6000㎡), 용인지역이 12%(134만7000㎡)로 혼재되어 있고 수도권정비계획법상 용인지역은 성장관리권으로, 수원지역은 과밀억제권역으로 구분돼 있어 동일한 신도시내에서도 전매제한 규정이 각각 다르게 적용되는 실정이었다. 앞으론 광교신도시 내에서도 블록별로 어느 지자체에 포함되느냐에 따라 유동성의 희비가 갈리게 됐으니 광교신도시 분양대기자들도 전매규제기간 이원화에 따른 청약전략을 새로 짤 필요가 있다. ◆광교신도시 내 용인지역은 4개 사업지 3564가구 광교신도시내 수원지역은 과밀억제권역에 속해 전매제한 기간이 85㎡이하 7년, 85㎡초과 5년인 반면 용인지역에 속하는 블록들은…
10월말 현재 남한 면적의 19.2%가 토지거래허가구역으로 묶여있는데 최근 국토해양부는 이 가운데 행정중심복합도시 예정지와 수도권 택지개발지역을 토지거래허가구역에서 해제하는 방안을 검토 중이라고 한다. 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약의 효력은 허가를 받을 때까지는 ‘유동적 무효’의 상태에 있고 허가를 받거나 불허가로 확정된 경우에 매매계약의 효력이 확정된다. 그렇다면 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 대해 매매계약을 체결한 이후에 그 지역이 토지거래허가구역에서 해제된 경우 이미 체결된 매매계약의 효력은 어떠한지가 실제에 있어 문제가 될 수 있다. 이에 대하여 대법원은 허가구역 지정을 해제한 취지는 당해 구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더 이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한 상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이 없게 되었으므로 허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정해제 등이 된 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된