이명박 정부가 제시한 부동산 정책들이 공염불이 될 수 있다는 염려가 커지고 있다. 꽁꽁 묶여있던 부동산 관련 규제가 정부의 계획만큼 이루어지지 않고 있기 때문이다. 최근 불거진 미국산 쇠고기 수입 반대 촛불시위와 화물연대·건설기계노조 파업의 영향으로 국정운영자체가 어려워진 것도 한 몫 하고 있다. 전문가들은 “이명박정부의 주요 감세 정책으로 꼽는 취·등록세 완화가 잠정 보류되거나 지분형분양주택은 용도폐기되는 사태가 벌어지고 있다”며 “소문난 잔치에 먹을 것 없다는 말이 새 정부 부동산 정책에 딱 맞아 떨어지고 있는 듯하다”고 평가했다. ◆8가지 제안정책 중 2가지만 시행= 대통령직 인수위원회는 올 1월 주요 부동산 정책 8가지를 제안했다. 세금부분 정책은 양도소득세 2년 거주 규정 폐지와 양도세 장기보유 특별공제 폭 확대, 취·등록세 완화 등 3가지다. 주거안정의 경우 신혼부부 내집 마련 지원정책과 지분형 분양주택 공급 등 2가지다. 부동산 규제완화는 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제와 재건축 및 재개발 규제완화, 분양제도개편 등 3가지로 요약된다. 하지만 이명박 정부가 들어선
종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 미불용지라고 한다. 이러한 미불용지를 새로운 사업을 위해 수용하고자 하는 사업시행자는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가된 보상금을 지급(‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제25조제1항)해야 한다. 종래 공익사업에 의해 공익사업부지로 지정됨으로서 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되는 경우가 일반적이다. 하지만 수용을 위한 현시점을 기준으로 보상가를 산정하는 경우 ‘적정가격’ 보상이 이루어질 수 없기 때문에 현황평가 원칙의 예외가 인정된 것이다. 또한 미불용지의 규정은 적정가격 보장을 위한 제도여서 공익사업 시행으로 토지 등의 가격이 하락한 경우에 한정해서 적용되어야 하고, 공익사업의 시행으로 토지의 용도 등이 더 가치 있게 변경된 경우까지 적용되어서는 아니 될 것이다. (대법원 1992. 11. 10. 선고 92누4833) 따라서 실질적으로 미불용지 규정의 적용여부가 문제되는 것은 종래 공익사업으로 인해 도로부지로 편입된 경우가 대부분이다. 이처럼 미불용지가 새로운 공익사업에 편입되어…
올 상반기 경기도 내 분양시장은 한마디로 ‘쏟아진 분양물량에 예고된 미분양’으로 정리된다. 지난해 9월 정부의 분양가상한제가 시행 이후 건설사들이 분양가상한제를 피해 분양물량을 쏟아내면서 미분양 물량이 전국에서 유일하게 2만여가구를 넘어섰기 때문이다. 특히 경기북부지역을 중심으로 펼쳐진 소형아파트 강세도 눈에 띈다. 올 상반기 경기북부지역은 경기남부지역과 서울 강북권 등에 비해 상대적으로 저평가됐다는 보상심리가 작용하면서 한달사이 3.3㎡당 1천만원 이상이 오르는 아파트도 등장했다. <편집자주> 1.분양가상한제 후폭풍 “피하고 보자” 물량 몰려 작년比 31% 늘어 “분양가 동반상승… 소형 뜨고 중대형 찬밥 ◆ 분양가상한제 적용피해 물량 쏟아져 = 정부의 분양가상한제는 지난해 9월부터 시행, 분양가격 하락을 기대했지만 민간택지 사업장에 적용된 사례가 거의 없다. 건설사들이 정부의 분양가상한제를 피하기 위해 올 상반기에 분양물량을 쏟아냈기 때문이다. 실제 수도권에서 올 상반기애 분양된 아파트는 전체 111개 사업장 3만5천639가구에 달한다. 지난해 같은기간 분양된 8천434가구와 비교
순위 내 청약마감이 하늘의 별따기다. 특히 인기지역 소형아파트 사업장에만 몰리는 ‘청약 쏠림’ 현상까지 두드러지게 나타나면서 건설사들의 어려움이 심각한 수준으로 치닫고 있다. 이에따라 상당수 사업장의 건설사들은 미분양 물량을 털어내기 위해 계약금 5%~10%, 중도금 이자후불제 등으로 수요자들을 유혹하고 있지만 실질적인 효과는 보지 못하고 있다. 전문가들은 “청약미달 현상은 대형 건설사, 중·소형 건설사 구분 없이 모두에게 큰 자금압박이 되고 있어 자칫 잘못하면 건설사들의 연쇄 부도를 불러올 수 있다”며 “건설사들의 연쇄부도는 금융권의 혼란으로 이어질 가능성이 높아 이에 대한 대비책이 절실하다”고 평가했다. ◆ 청약미달 사업장 수도권에만 84%= 국토해양부가 발표한 올 3월 미분양 통계에 따르면 수도권이 차지하는 비중은 2만3천78가구다. 전국 13만1천757가구 의 17.5%다. 수도권 미분양 물량은 전국과 비교하면 비교적 낮은 수치다. 하지만 금융결제원과 국민은행의 1월~4월 청약미달 사업장을 조사한 결과 수도권과 지방이 각각 84%, 90%로 큰 차이가 없는 것으로 나타났다.…
건축법 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 무허가건축물도 사업인정(택지개발사업의 경우 개발계획승인일)고시 전에 건축된 것이라면 보상의 대상이 된다. 그러면 무허가건축물의 부지도 대지로 평가될 수 있을까. 만일 이를 대지로 평가한다면 무허가건물의 난립을 막을 수 없을 것이다. 그래서 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행규칙은 무허가건물의 부지는 건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있다. 당초 논 위에 건물을 건축한 것이라면 대지가 아니라 논으로 보고 보상해야 한다는 것이다. 그러나 무허가건축물부지에 대한 보상규정이 제정되기 전의 무허가건축물부지에도 동일하게 위 규정을 적용한다면 소급입법에 의한 재산권 침해 논란이 있을 수 있으므로 동 규칙은 부칙에 경과규정을 위 규정 제정시점인 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물의 경우에는 적법한 건축물로 보고 있다. 따라서 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물의 경우에는 당해 무허가건물의 바닥면적 이외에도 무허가건물의 용도·규모 등 제반 여건과…
오산시에 거주하고 있는 A(43)씨는 지난해 85㎡형 아파트를 팔고 102㎡형 아파트로 이사를 했지만 뒤늦게 후회하고 있다. 최근들어 오산시 일원의 소형아파트 매매가격이 급등하고 있기 때문이다. A씨는 “단지내 소형아파트 매물이 사라졌다는 소식을 듣고 이만저만 속상한 게 아니다”며 “1년만 늦게 이사를 했어도 대출자금에 시달리는 사정이 조금은 나아졌을 것”이라고 아쉬워했다. 소형아파트 매매가격 상승세가 지난해 말 이후 파죽지세로 달리고 있다. 부동산 가격 상승과 함께 DTI, LTV 등 정부의 부동산 규제가 비교적 낮은 소형아파트가 ‘틈새상품’으로 부활하고 있기 때문이다. 특히 소형아파트는 발코니 확장 등 구조변경(리모델링)으로 집을 넓게 사용할 수 있다는 이점과 임대수익사업에 적합하다는 장점도 있다. 건설사의 경우 소형아파트의 낮은 수익성에도 불구하고 미분양 부담을 중대형 아파트보다 줄일 수 있고 수요층도 많아 시장진입이 수월한 것으로 평가하고 있다. ◆도내 소형아파트 11.03% 상승= 이른바 39㎡, 49㎡, 59㎡로 일컬어지는 소형아파트. 수도권에서는 이 같은 소형아파트 매매가격이 지난해
“미분양 물량이 쌓이면서 중도금 무이자와 이자후불제, 발코니 새시 무료 시공 등 다양한 혜택이 쏟아지고 있잖아요.” 이천에 거주하고 있는 최모(48)씨는 최근들어 다양한 혜택이 많은 미분양 아파트로 관심을 돌렸다. 최씨는 “미분양 아파트의 경우 계약금을 반 정도만 부담해도 되는 조건이 있는데다 중도금 무이자 조건도 있어 경제적 부담이 일반분양보다 괜찮다”며 “건설사들은 자금줄이 막혀 애를 태우겠지만 내 집 마련을 계획한 나같은 경우 이같은 상황에 웃음이 나온다”고 말했다. 미분양물량은 전국 12만가구, 1998년 8월 11만4천405가구 이후 최대 미분양 물량을 기록, 최근들어 수도권에서만 전국 13%를 차지하는 등 지속적인 상승세를 보이고 있다. 주택건설업체들이 분양가상한제 적용을 피해 밀어내기 분양을 진행한 결과로 평가되고 있다. 이로인해 주택건설업계는 연쇄 부도 공포를 쉽사리 떨쳐내지 못하고 있다. 반면 내 집 마련을 계획한 실수요자들은 이같은 상황을 기분좋게 지켜보고 있다. 일반분양 물량보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 확대되고 있기 때문이다. 전문가들은 “미분양
토지소유자 등이 공익사업의 시행자가 제시한 협의보상금에 만족하지 못하여 협의보상에 응하지 않는 경우, 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 강제수용을 위한 재결(수용재결)을 신청하게 된다. 그런데 수용재결은 사업인정고시(택지개발사업의 경우 개발계획승인일, 도로개설사업의 경우 도로구역으로 결정·고시된 때, 도시계획시설사업의 경우 실시계획인가일) 후 1년이내에 신청하면 되므로, 사업시행자로서는 수용재결신청을 자금사정 등을 이유로 얼마든지 늦출 수도 있다. 그러나 재결의 대상 된 토지소유자 등의 입장에서는 보상금을 받아 대토(代土)를 받아야 하거나 다른 곳에 생활의 근거를 마련하여야 하기 때문에 조속히 보상금을 지급받지 아니하면 곤란함을 겪을 수도 있다. 이처럼 수용재결신청권을 사업시행자에게만 주고 있는데서 발생하는 형평의 문제점을 보완하기 위해 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’은 토지소유자 등에게 사업시행자를 상대로 재결신청을 청구할 수 있도록 했다. 또 사업시행자가 그 청구를 받은 날로부터 60일을 경과하여 관할 토지수용위원회에 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 ‘소송촉진 등에 관한…
최근 경기도 부동산 시장에 큰 변화가 일고 있다. 2006년부터 지난해까지 초강세를 보였던 과천, 용인 등 경기남부지역의 아파트 가격 상승세가 주춤한 반면 경기북부지역의 아파트 가격이 눈에띄게 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 경기남부지역의 경우 아파트 매물이 많은 상황이지만 실질적인 수요는 자취를 감춘 상태다. 도내 공인중개사들은 “남부지역은 매매가격이 상당히 오른 상황에서 수요가 위축, 가격이 하락하는 것이고 북부지역은 서울 강북권 재개발·재건축 지역 주민들의 수요가 늘어난데다 교통호재 등이 가격 상승을 부추기는 것으로 분석된다”고 설명했다. ◆경기북부지역 교통호재 ‘눈길’= 경기북부지역의 소형아파트 가격은 지난달과 비교해 평균 1천만원 이상 올랐다. 불과 1년~2년전 3.3㎡당 200만원 수준에 머물던 아파트 가격이 최근들어서는 350만원까지 상승했다. 경기북부지역 공인중개사들은 현 상태가 유지될 경우 3.3㎡당 500만원~1천만원까지 무난히 오를 수 있다는 전망도 제시하고 있다. 경기남부지역과 서울 강북권 등에 비해 상대적으로 저평가됐다는 보상심리가 작용하고 있기 때문이다. 남양주시, 양주시…
사업시행자가 협의보상 통지문을 보내오면 사업지구내 토지소유자들은 협의에 응할지 여부에 대해 심각한 고민에 빠진다. 바로 이때를 노리고 보상브로커들은 협의에 응하지 않으면 최소한 협의보상가액의 20%이상을 올려주겠다고 접근해 온다. 과연 그럴까. 현재까지 나온 통계에 의하면 대체로 협의에 응하지 않는 경우 보상금은 5%내외에서 상승하는 것으로 보고되고 있다. 물론 상승률이 5%에도 못미치거나 오히려 하락하는 경우도 허다하다. 따라서 협의에 응하지 않음으로써 받게 되는 불이익을 충분히 고려해 보지 않고, 보상 브로커들에 휘둘려 아무런 근거도 없이 협의에 응하지 않는 것은 합리적인 자세가 아니다. 반대로 간접보상(이주대책, 생활대책 등)의 대상자가 아니고, 급전이 필요한 상황이 아니라면, 협의에 응하지 않는다고 하여 불이익을 당할 것도 없다. 그렇기 때문에 비록 보상금이 원하는 만큼 증액되지는 않더라도 수용재결 및 이의재결절차를 거쳐 다시 한 번 감정평가를 받아보는 것을 막을 이유는 없을 것이다. 더욱이 수필지를 연이어 소유한 경우(일단지 보상의 가능성), 용도지역 선정에 문제가 있는 경우(용도지역 적용이 변경되면 보상금액은 수배 상승), 현실이용상황과 지목이 다